Subrogación de Hipotecas

La subrogación de hipoteca es una operación financiera que permite modificar las condiciones de un préstamo hipotecario, ya sea cambiando un banco por otro (subrogación de acreedor) o cambiando al titular del préstamo (subrogación de deudor). Subrogar significa sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa.

Existen principalmente dos tipos de subrogación de hipoteca:

• Subrogación de acreedor (o cambio de banco): ocurre cuando el titular de una hipoteca decide cambiar su préstamo a otra entidad bancaria que le ofrece mejores condiciones financieras. El objetivo principal es mejorar el tipo de interés, reducir las comisiones, o modificar otras cláusulas del contrato. Es la forma más común de subrogación y está regulada por la Ley 2/1994.
• Subrogación de deudor (o cambio de titular): se produce cuando se vende una vivienda que aún tiene una hipoteca pendiente, y el comprador asume la deuda hipotecaria existente, convirtiéndose en el nuevo titular del préstamo. Generalmente se requiere el consentimiento del banco acreedor, quien evaluará el perfil financiero del nuevo deudor.

La principal diferencia radica en quién inicia el cambio y cuál es el objetivo. La subrogación de acreedor es una iniciativa del titular para mejorar sus condiciones, mientras que la subrogación de deudor suele estar vinculada a una compraventa de la vivienda.

Considerar la subrogación a otra entidad puede ser interesante en varias situaciones:

• Si encuentras ofertas con tipos de interés significativamente más bajos: si las tasas han disminuido desde que contrataste tu hipoteca, o si otras entidades ofrecen tipos más competitivos, la subrogación puede suponer un ahorro considerable.
• Si deseas cambiar el tipo de interés: si tienes una hipoteca variable y prefieres la estabilidad de una fija (o viceversa), la subrogación permite este cambio.
• Si quieres eliminar o modificar productos vinculados o cláusulas desfavorables: algunas hipotecas obligan a contratar productos adicionales que encarecen el coste total.
• Cuando la atención al cliente de la entidad actual no es satisfactoria.

En general, una diferencia de al menos 0,5% en el tipo de interés puede justificar los trámites y costes asociados a la operación.

Si decides cambiar tu hipoteca a otro banco, los pasos generales son:

• Comparar ofertas de diferentes entidades para identificar mejores condiciones.
• Contactar con el nuevo banco y presentar la solicitud con la documentación requerida (DNI, escritura de la hipoteca actual, justificantes de ingresos, etc.).
• Estudio de viabilidad por parte del nuevo banco.
• Oferta vinculante si el estudio es favorable.
• Notificación al banco actual de la intención de subrogar.
• Contraoferta del banco actual (opcional): tiene un plazo legal para igualar o mejorar la oferta.
• Firma de la nueva hipoteca ante notario.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desde Global Broker te acompañamos en todo el proceso, de principio a fin, para que lo realices con tranquilidad, seguridad y sin estrés.

Al realizar una subrogación existen una serie de gastos asociados, generalmente menores que los de constituir una nueva hipoteca:

• Comisión de subrogación: algunas entidades pueden cobrarla, aunque la tendencia es que no. Si se cobra, está limitada legalmente (p. ej. para hipotecas fijas, 0,5% durante los primeros 5 años y 0,25% después).
• Tasación de la vivienda: necesaria para que el nuevo banco conozca su valor actual. Suele correr a cargo del cliente.
• Comisión por riesgo de interés: solo se aplica si la hipoteca original se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019.
• Gastos de notaría, registro y gestoría: por ley, los asume la nueva entidad bancaria.

Generalmente los costes que debes asumir son la tasación y, en algunos casos, la comisión de subrogación y la de riesgo de interés. El resto los asume el nuevo banco.

El proceso completo suele situarse entre uno y tres meses, con una media aproximada de 40 días. El plazo depende de la agilidad de las entidades, la complejidad del caso y la rapidez con la que reúnas y presentes la documentación. Desde Global Broker te ayudamos con todo el papeleo y en toda la fase de estudio: comparación de ofertas, estudio de viabilidad, oferta vinculante, respuesta del banco actual (en caso de contraoferta) y formalización ante notario.

Aunque la subrogación suele ser la opción más económica, en algunas situaciones puede convenir cancelar y contratar una nueva:

• Necesidad de aumentar significativamente el capital (p. ej. una reforma integral o comprar otra vivienda).
• Cambios importantes en la titularidad (añadir o eliminar titulares).
• Condiciones actuales muy desfavorables que no pueden modificarse mediante subrogación (p. ej. cláusulas suelo muy altas).
• Acceso a productos hipotecarios más innovadores.

Cancelar y contratar una nueva suele conllevar más gastos (comisión por cancelación anticipada, constitución de la nueva hipoteca…). Por eso es fundamental analizar costes y beneficios de ambas opciones. ¿Te ayudamos? Reserva una llamada con nosotros, sin compromiso.