Hipoteca Compra Más Reforma

Es un préstamo hipotecario diseñado para financiar tanto la adquisición de una vivienda (generalmente de segunda mano y que requiere reformas) como los costes de dichas reformas. En lugar de dos préstamos separados, se obtiene una única hipoteca que cubre ambas necesidades.

El proceso suele funcionar así:

• Aprobación de la hipoteca: el banco evalúa tu solvencia y el valor de la vivienda teniendo en cuenta el proyecto de reforma. La tasación considera el valor actual y el estimado una vez reformada.
• Disposición para la compra: en la firma, el banco entrega la parte destinada a la adquisición.
• Disposición para la reforma: se libera en tramos a medida que avanzan las obras, con certificaciones de obra del arquitecto o aparejador.
• Finalización: con la certificación final se libera el último tramo.

Durante la reforma suele aplicarse un período de carencia (solo intereses o cuota reducida). Al terminar, se pagan las cuotas completas.

• Un único préstamo: un solo contrato, trámites más simples.
• Potencialmente menor coste total: el tipo de interés de una hipoteca suele ser más bajo que el de un préstamo personal para reformas.
• Mayor importe financiado: permite acometer reformas de mayor envergadura.
• Plazos más largos: cuotas mensuales más asequibles.
• Facilita comprar viviendas a reformar: incluye los costes de reforma en la financiación desde el inicio.

• Solvencia económica: ingresos estables y suficientes para la cuota total.
• Buen historial crediticio: sin deudas pendientes ni ficheros de morosidad.
• Ahorro para la entrada: en algunos casos un pequeño porcentaje.
• Proyecto de reforma detallado elaborado por un profesional, con presupuesto realista (a veces visado por el colegio profesional).
• Licencia de obra según la magnitud de la reforma.
• Tasación considerando el estado actual y el valor tras la reforma.
• Viabilidad del proyecto: técnica y económica.

Se determina principalmente en base al presupuesto detallado del proyecto de reforma. El banco analiza que los costes sean razonables y acordes con la obra. Generalmente la cantidad para la reforma se limita a un porcentaje del valor total (precio de compra + coste de reforma) o del valor de tasación una vez reformada, que suele situarse entre el 20% y el 30%. Conviene presentar un presupuesto lo más detallado posible (materiales, mano de obra, licencias…).

Es habitual que el banco conceda un período de carencia durante la ejecución de la reforma. En ese período sueles pagar solo los intereses del capital ya dispuesto (o una cuota reducida), lo que te da más liquidez mientras la vivienda está en obras. Una vez finalizada la reforma y liberado el último tramo, se comienza a pagar la cuota completa (principal e intereses) según el plazo y tipo acordados.

Tendrías varias opciones:

• Aportar fondos propios para cubrir la diferencia (lo más común).
• Renegociar con el banco si el sobrecoste se debe a imprevistos justificados (depende de su política).
• Reducir el alcance de la reforma para ajustarse al presupuesto.
• Solicitar financiación adicional (un préstamo personal), aunque implica más intereses.

Es importante comunicar cualquier desviación al banco cuanto antes.

Sí. En ese caso no se solicita la parte de la compra, sino únicamente lo necesario para la reforma. Las opciones más comunes son:

• Hipoteca para reforma: préstamo hipotecario específico para obras en una vivienda ya en propiedad (suele requerir que esté libre de cargas o con carga muy baja).
• Ampliación de la hipoteca existente (novación) para incluir los costes de la reforma.
• Préstamo personal para reformas de menor envergadura (tipos más altos).

La mejor opción depende del importe, del estado de la hipoteca actual y de tu situación financiera.