Análisis de Refinanciación

Refinanciar una hipoteca implica la cancelación de la hipoteca existente y la constitución de una nueva sobre el mismo inmueble. Puede realizarse con la misma entidad o con otra diferente. Los objetivos principales suelen ser:

• Obtener un tipo de interés más bajo y reducir la cuota mensual y el coste total.
• Acortar el plazo para pagar antes y ahorrar en intereses (aunque suba la cuota).
• Reducir la cuota mensual extendiendo el plazo (se pagan más intereses en total).
• Acceder al capital acumulado (refinanciación con desembolso de efectivo) para consolidar deudas, reformas, etc.
• Cambiar de tipo variable a fijo (o viceversa) según las expectativas de tipos.

Puede ser beneficioso en varias circunstancias:

• Bajada significativa de los tipos de interés: una regla general sugiere que un ahorro de al menos un 2% en la tasa podría justificar la refinanciación.
• Mejora de tu situación financiera o perfil crediticio: podrías optar a mejores condiciones.
• Necesidad de cambiar el tipo de interés: de variable a fija para ganar estabilidad, o al revés.
• Acumulación de capital en la vivienda: para acceder a liquidez (cash-out).
• Posibilidad de eliminar el seguro de hipoteca privada (PMI) si ya superas el 20% de capital.

Existen principalmente dos tipos:

• Refinanciación de tipo y plazo: cambia el tipo de interés (más bajo, o entre fijo y variable) y/o el plazo, sin retirar capital adicional.
• Refinanciación con desembolso de efectivo (cash-out): se solicita un nuevo préstamo por un importe superior al saldo pendiente; la diferencia se entrega en efectivo para consolidar deudas, reformas u otros gastos.

También existe la refinanciación convencional, que busca mejorar las condiciones sin cambiar plazo ni retirar efectivo.

Conviene tenerlos en cuenta para saber si los ahorros justifican la inversión:

• Gastos de tasación.
• Gastos de gestión (gestoría).
• Coste de los seguros vinculados.
• Comisión por cancelación registral de la hipoteca anterior.
• Gastos de notaría y registro de la nueva hipoteca.
• Comisión de apertura de la nueva hipoteca.
• Posible comisión por amortización anticipada de la hipoteca anterior.

Un método común es:

• Calcular el ahorro mensual: diferencia entre la cuota actual y la estimada tras refinanciar.
• Estimar los costes totales de la operación (tasación, gestión, seguros, cancelación, notaría, registro, apertura, posible amortización anticipada).
• Calcular el punto de equilibrio: dividir los costes totales entre el ahorro mensual. El resultado son los meses necesarios para recuperar la inversión.

Si esperas permanecer en la vivienda más tiempo que ese punto de equilibrio, la refinanciación probablemente será beneficiosa.

• Puntuación de crédito: a mejor perfil, menor riesgo y tipos más bajos.
• Relación préstamo-valor (LTV): un LTV más bajo suele dar tipos más favorables.
• Tipo de interés de mercado (política monetaria del banco central).
• Tipo de hipoteca (fija o variable).
• Plazo del préstamo: los plazos más cortos suelen tener tipos algo más bajos.
• Situación financiera general: ingresos, endeudamiento y estabilidad laboral.

Refinanciar más de una vez es posible, pero hay que analizar si los beneficios superan los costes. Ten en cuenta:

• Costes de la nueva refinanciación: calcula si el ahorro mensual recupera los gastos en un plazo razonable.
• Plazo transcurrido desde la refinanciación anterior: hacerlo muy pronto puede no ser eficiente.
• Propósito de la refinanciación previa.

Algunos expertos sugieren esperar al menos seis meses de historial de pagos con la tasa actual. Si la nueva bajada es considerable y el ahorro es significativo a largo plazo, puede valer la pena analizarlo.