Hipoteca y divorcio: extinción de condominio + nueva hipoteca (2026)

Una pareja se separa. Y en medio queda la casa que compraron juntos. Antes incluso de hablar del reparto de los muebles, aparece la pregunta que más pesa: ¿qué hacemos con la vivienda y, sobre todo, con la hipoteca?

Es habitual que uno de los dos quiera quedarse —porque allí viven los hijos, porque está cerca del trabajo, porque cuesta soltarla— y que el otro prefiera cobrar su parte y empezar en otro sitio. El problema es que ese acuerdo, por sí solo, no os libera frente al banco.

Aquí hay dos planos que casi nadie distingue al principio y que conviene separar desde el primer minuto: la propiedad de la vivienda (quién aparece como dueño en el Registro) y la deuda de la hipoteca (quién responde del préstamo ante el banco). No son lo mismo. Y no se resuelven con el mismo trámite. Cambiar de dueño se hace con una extinción de condominio. Sacar a tu expareja de la hipoteca es harina de otro costal: exige el consentimiento del banco mediante una novación con cambio de deudor o una nueva hipoteca a tu nombre.

Hay una noticia que alivia. En un divorcio, la extinción de condominio tiene un trato fiscal mucho más favorable que en otros supuestos: en la mayoría de los casos está exenta del impuesto que normalmente se paga. Un ahorro real frente a una compraventa entre las partes. Lo que de verdad cuesta es la otra parte: convencer al banco de que tú solo, con un único sueldo, puedes asumir una deuda que se aprobó contando con dos.

Esta guía está pensada para que llegues a la notaría sabiendo qué firmas, qué pagas y qué tienes que tener cerrado con el banco antes de sentarte a firmar. Y para que veas dónde un bróker hipotecario te ahorra tiempo, errores y, sobre todo, un "no" del banco en el peor momento.

Los dos planos del problema: propiedad vs. deuda

Es el concepto que más confusión genera y el que más caro sale ignorar. Conviene separarlo bien.

• Titularidad de la vivienda: es quién consta como propietario en el Registro de la Propiedad. Si comprasteis al 50 %, cada uno es dueño de la mitad indivisa del inmueble.
• Titularidad de la deuda: es quién firmó el préstamo hipotecario con el banco. Lo habitual es que ambos figuréis como deudores solidarios, es decir, que el banco pueda reclamar el 100 % de la cuota a cualquiera de los dos.

El error clásico es pensar que, si en el convenio de divorcio se acuerda que la casa es para uno y este "se queda con la hipoteca", el otro ya está libre. No es así. El convenio regulador, aunque lo apruebe un juez, solo obliga a los excónyuges entre sí. No vincula al banco. Para el banco, mientras no se firme una novación que lo libere expresamente, los dos seguís siendo deudores solidarios. Y si quien se queda la casa deja de pagar, el banco reclamará al otro la totalidad de la deuda.

De ahí que una separación bien cerrada necesite dos operaciones encadenadas:

1. Extinción de condominio → resuelve la propiedad: la vivienda pasa a ser 100 % de uno.
2. Novación con cambio de deudor o nueva hipoteca → resuelve la deuda: el banco libera formalmente al excónyuge que sale.

En un divorcio, la gente firma el convenio pensando que ya está hecho. Pero la firma del notario que de verdad libera a tu expareja de la hipoteca es la del banco, no la del convenio. Si el banco no consiente, tu nombre sigue en ese préstamo aunque ya no vivas allí.

La extinción de condominio en un divorcio (y por qué suele estar exenta)

La extinción de condominio (también llamada disolución de condominio) es la operación jurídica por la que dos copropietarios de un bien indivisible acuerdan que pase a ser propiedad de uno solo, que compensa económicamente al otro. Si quieres el detalle general del trámite, lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre qué es una disolución de condominio y en el servicio de disolución de condominios.

Lo relevante aquí es otra cosa: el trato fiscal específico del divorcio. Ahí está la diferencia clave respecto a otros casos.

Diferencia con la herencia: el matiz fiscal que más se confunde

Mucha gente mete en el mismo saco la "extinción de condominio entre hermanos por una herencia" y la "extinción de condominio entre excónyuges por un divorcio". Fiscalmente no son lo mismo:

• En una extinción de condominio sobre un bien heredado entre hermanos, la operación tributa normalmente por Actos Jurídicos Documentados (AJD), a un tipo de entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. Lo explicamos a fondo en la guía de extinción de condominio en una herencia.
• En una extinción de condominio derivada de la separación o el divorcio, la escritura disfruta de una exención del AJD. El artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del ITPAJD declara exentas las aportaciones y adjudicaciones de bienes entre cónyuges que se produzcan como consecuencia de la disolución del matrimonio. Algunas haciendas autonómicas lo articulan incluso como una bonificación del 100 % de la cuota gradual de AJD.

Dicho claro: en una herencia entre hermanos, casi siempre se paga AJD; en un divorcio, lo normal es que la adjudicación de la vivienda no genere ese coste. Es una de las pocas ventajas fiscales que acompañan a un trago tan amargo como una separación. Conviene aprovecharla bien.

El exceso de adjudicación de la vivienda habitual no tributa

Hay un segundo matiz importante. Cuando uno de los dos se queda toda la vivienda y compensa al otro, técnicamente recibe "de más" respecto a su mitad. Es lo que Hacienda llama exceso de adjudicación. En operaciones normales, ese exceso puede tributar por Transmisiones Patrimoniales (TPO).

Pero el artículo 32.3 del Reglamento del ITPAJD establece que los excesos de adjudicación que sean consecuencia necesaria de adjudicar a uno de los cónyuges la vivienda habitual del matrimonio no tributan por TPO. El Tribunal Supremo ha confirmado además que, en estos casos, no hay animus donandi (intención de donar), por lo que tampoco hay Impuesto de Donaciones. La razón de fondo es que la vivienda es un bien indivisible (no se puede partir físicamente en dos), y el Código Civil contempla que en esos casos se compense en metálico.

Conviene matizar: la exención y la no sujeción están especialmente consolidadas cuando se trata de la vivienda habitual del matrimonio y la operación deriva del proceso de divorcio. En supuestos atípicos (segundas residencias, parejas en separación de bienes con titularidades complejas, adjudicaciones desproporcionadas), el encaje fiscal hay que estudiarlo caso a caso, porque la AEAT y las haciendas autonómicas afinan mucho.

Cuidado con el IRPF del que sale

Un punto que sorprende a muchos. Aunque la operación esté exenta de AJD, el excónyuge que entrega su parte y recibe una compensación en metálico puede tener que tributar en su IRPF si en la extinción se actualiza el valor del inmueble respecto al de compra. El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de octubre de 2022, fijó que en ese caso sí hay ganancia patrimonial para quien recibe el dinero. No siempre ocurre. Pero hay que calcularlo antes de firmar para evitar sustos en la declaración del año siguiente.

Tabla comparativa: extinción de condominio según el origen

Las cifras de tipos impositivos varían por comunidad autónoma y deben verificarse para tu caso. Lo importante de esta tabla es la idea central: el divorcio es el supuesto fiscalmente más favorable para quedarse la vivienda, pero ningún trámite de propiedad —por sí solo— te saca de la deuda.

Liberar al excónyuge de la hipoteca: las tres vías

Aquí está la parte que de verdad decide si la operación sale o no. Hay tres caminos. Conviene conocerlos antes de pisar el banco.

Vía 1 — Novación con cambio de deudor (subrogación de deudor)

El banco modifica el préstamo existente para que figure un único deudor: quien se queda la vivienda. El otro queda formalmente liberado. Es la opción más limpia cuando el banco está dispuesto, porque conservas las condiciones del préstamo original (tipo, plazo) salvo que negociéis cambiarlas.

El requisito es que el banco consienta. Y solo lo hará si la persona que se queda demuestra capacidad de pago suficiente por sí sola. La entidad volverá a analizar el riesgo desde cero, como si fuera una solicitud nueva.

Vía 2 — Nueva hipoteca a nombre de un solo titular

Si el banco actual no acepta la novación, o si las condiciones que ofrece son malas, la alternativa es cancelar la hipoteca conjunta y constituir una nueva a nombre de quien se queda, posiblemente con otra entidad. Es lo que técnicamente se llama una subrogación de acreedor cuando cambias de banco; tienes el detalle de cómo funciona en nuestra guía de subrogación de hipoteca y en la comparativa subrogación vs. novación.

Esta vía suele aparecer cuando, además de sacar al excónyuge, hace falta ampliar el capital para pagarle su parte de la compensación. El nuevo préstamo cubre entonces lo que quedaba pendiente más el dinero que hay que entregar a quien sale.

Vía 3 — Vender la vivienda y cancelar

Si ninguno de los dos puede asumir la hipoteca en solitario, la salida realista es vender la casa, cancelar el préstamo con el importe de la venta y repartir lo que sobre. No es lo que la mayoría quiere oír. Pero a veces es la decisión más sana económicamente. Antes de descartarla, conviene hacer un análisis de refinanciación para ver si de verdad uno de los dos podría sostener la deuda.

Qué mira el banco antes de liberar a tu expareja

Cuando solicitas que el banco libere a uno de los deudores, la entidad analiza al que se queda como si pidiera la hipoteca desde cero. Estos son los puntos en los que suele fijarse:

• Ingresos netos estables suficientes para asumir la cuota completa, no la mitad.
• Ratio de endeudamiento: que el conjunto de tus deudas no supere, de forma orientativa, en torno al 35-40 % de tus ingresos netos.
• Antigüedad y estabilidad laboral.
• Historial de pagos del préstamo y posibles incidencias.

El plazo de análisis de riesgo de una novación de este tipo suele moverse, de forma orientativa, entre dos y cuatro semanas, sin contar la preparación de la escritura ni la firma ante notario. Tenlo presente para no cuadrar la firma de la extinción de condominio antes de tener la respuesta del banco.

Caso real: Javier y Laura, piso de 260.000 € en Sabadell

Para verlo en números. (Caso ilustrativo con cifras de ejemplo; los importes fiscales dependen de la comunidad autónoma y de la valoración concreta.)

Situación de partida: Javier (42 años) y Laura (40 años) se divorcian de mutuo acuerdo. Compraron su piso en Sabadell hace ocho años por 220.000 €, hoy tasado en 260.000 €. Les quedan 140.000 € pendientes de hipoteca conjunta. Laura quiere quedarse en la vivienda: la custodia de los dos hijos es compartida, pero el menor está escolarizado en el barrio. Javier acepta salir a cambio de cobrar su parte.

Cálculo de la compensación a Javier:

• Valor de la vivienda: 260.000 €
• Hipoteca pendiente: 140.000 €
• Patrimonio neto (lo que vale la casa libre de deuda): 120.000 €
• Mitad de Javier: 60.000 €

Laura tiene que (a) quedarse con la propiedad al 100 % vía extinción de condominio y (b) pagar 60.000 € a Javier y asumir ella sola los 140.000 € de hipoteca. Como no tiene 60.000 € ahorrados, necesita financiación.

Coste de hacerlo como extinción de condominio por divorcio

• AJD: 0 € (exención por divorcio; la adjudicación de la vivienda habitual no tributa por TPO en virtud del art. 32.3 RITPAJD)
• Plusvalía municipal: 0 € (no hay transmisión sujeta)
• Notaría y registro de la extinción: ~900 €
• Nueva hipoteca a nombre de Laura por 200.000 € (140.000 pendientes + 60.000 para Javier): gastos de tasación ~300 € (el resto de gastos de constitución los asume el banco según la Ley 5/2019)
• Total aproximado de costes de la operación para Laura: ~1.200 € (sin contar el capital que financia, que devolverá con su hipoteca).

Coste si lo hubieran tramitado como compraventa de la mitad

• ITP al 10 % sobre la mitad transmitida (130.000 €, mitad del valor): 13.000 €
• Plusvalía municipal (estimada): ~1.200 €
• Notaría y registro: ~1.000 €
• Total aproximado: ~15.200 €

Diferencia a favor de la vía correcta: en torno a 14.000 €. Todo dentro de la legalidad, con la operación bien calificada. Tramitarlo como una compraventa "porque es más sencillo de entender" puede costar el equivalente a varios meses de hipoteca.

Proceso paso a paso

Si tu caso encaja, este es el orden recomendado. Y ojo a un detalle que lo cambia todo: la financiación va antes de la firma, no después.

Paso 1 — Acuerdo sobre la vivienda en el convenio regulador

Antes de tocar el banco, los excónyuges deben acordar quién se queda la vivienda, a qué valor se tasa y qué compensación recibe el que sale. Lo ideal es reflejarlo en el convenio regulador del divorcio. Recuerda: este acuerdo os vincula a vosotros, no al banco.

Paso 2 — Estudio de viabilidad: ¿puede uno solo con la hipoteca?

Aquí es donde conviene parar y hacer números reales antes de prometer nada. ¿Tienen los ingresos de quien se queda capacidad para asumir la cuota completa más, en su caso, la ampliación para pagar la compensación? Si la respuesta es dudosa, mejor saberlo ahora que ante el notario. Un análisis de refinanciación responde a esa pregunta con datos antes de mover ficha.

Paso 3 — Negociación con el banco (en paralelo, no después)

Con los números claros, se plantea al banco la operación: novación con cambio de deudor o, si no, una nueva hipoteca. El banco hace su análisis de riesgo (dos a cuatro semanas orientativas). No firmes la extinción de condominio hasta tener la respuesta del banco. Si te quedas la casa pero el banco no libera a tu expareja, acabas siendo única propietaria de una vivienda cuya deuda sigue compartida. El peor de los mundos.

Paso 4 — Escritura de extinción de condominio ante notario

Con la financiación aprobada, se firma ante notario la extinción de condominio: la vivienda pasa a ser 100 % de quien se queda, que justifica el pago de la compensación al otro (transferencia bancaria trazable). Si hay nueva hipoteca o novación, suele firmarse en el mismo acto o en uno coordinado.

Paso 5 — Liquidación de impuestos (AJD) y plusvalía

Aunque en el divorcio la operación esté exenta de AJD, hay que presentar igualmente la autoliquidación ante la hacienda autonómica marcando la exención correspondiente, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma. No presentar nada "porque no toca pagar" es un error: la exención hay que declararla. La plusvalía municipal, si no hay incremento sujeto, también se comunica al ayuntamiento.

En román paladino: exención no significa silencio. Significa declarar y demostrar que no toca pagar.

Paso 6 — Inscripción en el Registro de la Propiedad

Con la escritura y las liquidaciones presentadas, se inscribe en el Registro. A partir de ese momento, la vivienda figura a nombre de un solo titular y, si se firmó la novación o la nueva hipoteca, el excónyuge que sale queda formalmente liberado de la deuda.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca, divorcio y extinción de condominio

Si en el convenio de divorcio pone que la hipoteca es para mi ex, ¿yo ya estoy libre?

No. El convenio regulador, aunque lo apruebe el juez, solo obliga entre los excónyuges. Frente al banco seguís siendo los dos deudores solidarios hasta que la entidad firme una novación que libere expresamente a uno. Si tu ex deja de pagar, el banco te reclamará a ti. Liberarte ante el banco es un trámite aparte y exige el consentimiento de la entidad.

¿Por qué en un divorcio la extinción no paga AJD y en una herencia sí?

Porque la ley les da un trato distinto. Las adjudicaciones de bienes entre cónyuges por disolución del matrimonio están exentas del AJD (art. 45.I.B del texto refundido del ITPAJD), y muchas comunidades aplican una bonificación del 100 %. En cambio, la extinción de condominio sobre un bien heredado entre hermanos tributa normalmente por AJD al tipo autonómico (0,5-1,5 %). Es la gran diferencia entre los dos supuestos.

El banco no quiere liberar a mi expareja, ¿qué opciones tengo?

Tienes tres: (1) mejorar tu perfil ante el mismo banco (aportar un avalista, reducir otras deudas, demostrar más ingresos); (2) buscar otra entidad que sí acepte darte una hipoteca a tu solo nombre, cancelando la anterior; o (3) si ninguna sale, vender la vivienda y cancelar la deuda con el importe de la venta. Un bróker trabaja la vía 1 y la vía 2 con varias entidades a la vez para que tu caso no dependa de un único "no".

¿Necesito ampliar la hipoteca para pagar a mi ex su parte?

Muy a menudo, sí. Si no tienes ahorros para la compensación, la nueva hipoteca puede dimensionarse para cubrir el capital pendiente más el dinero que hay que entregar a quien sale. Eso eleva el importe financiado y, por tanto, exige más capacidad de pago. Es justo el cálculo que conviene cerrar en el estudio de viabilidad antes de firmar nada.

¿Tengo que tributar algo en mi IRPF por recibir la compensación?

Puede ocurrir. Si eres el excónyuge que entrega su parte y recibe dinero, y en la operación se actualiza el valor del inmueble respecto al de compra, el Tribunal Supremo (sentencia de 10 de octubre de 2022) entiende que hay ganancia patrimonial que tributa en IRPF. No siempre se da. Pero hay que calcularlo antes para no llevarte una sorpresa en la declaración del año siguiente.

¿Cuánto tarda todo el proceso?

Depende del banco. El análisis de riesgo de la novación o de la nueva hipoteca suele moverse, de forma orientativa, entre dos y cuatro semanas, a lo que hay que sumar la preparación de la escritura, la firma ante notario y la inscripción registral. En la práctica, un proceso bien coordinado se resuelve en unas semanas. Uno mal coordinado puede arrastrarse meses.

¿Te quedas la casa tras el divorcio? Te ayudamos a hacerlo bien

En Global Bróker Group acompañamos a personas que, tras una separación, quieren quedarse con la vivienda común sin pagar impuestos de más ni seguir atadas a una deuda compartida que ya no les corresponde. Nuestro trabajo cubre las dos partes del problema:

• Estudio de viabilidad previo: analizamos si, con un solo sueldo, el banco te liberará de la operación y a qué condiciones.
• Negociación con el banco: planteamos la novación con cambio de deudor o, si no encaja, buscamos una nueva hipoteca a tu nombre con varias entidades a la vez para que tu caso no dependa de un único "no".
• Coordinación con notaría y gestoría para que la extinción de condominio y la financiación encajen en el orden correcto.
• Encaje fiscal: que la operación se califique como lo que es —una disolución por divorcio exenta— y no acabes pagando un ITP que no toca.

Somos intermediarios de crédito inmobiliario acreditados por el Banco de España (registro E-308) y trabajamos con honorarios solo a éxito: si no avanzamos en tu caso, no pagas. La primera consulta es sin compromiso.

Puedes empezar por entender el servicio de disolución de condominios, repasar cómo funciona la subrogación de hipoteca para cambiar de banco, o pedirnos directamente un análisis de refinanciación para saber si puedes asumir la hipoteca tú solo. Si vienes de una herencia y no de un divorcio, tu caso es distinto: lo tienes explicado en la guía de extinción de condominio en una herencia.

Un divorcio ya es bastante difícil como para, encima, perder dinero por hacer mal los trámites. Donde la banca ve un expediente más, nosotros vemos una familia.