Novación de hipoteca: qué es, gastos y cómo negociarla

Firmasteis en 2022 o en 2023, cuando el euríbor iba camino de su máximo histórico del 4,160 % de octubre de aquel año. Desde entonces la cuota se ha quedado ahí. Alta y quieta.

Ahora veis ofertas muy por debajo de lo que pagáis y aparece la pregunta lógica: ¿hay que cambiarse de banco para eso? No necesariamente. Existe una vía que consiste en quedaros donde estáis y reescribir el contrato que ya tenéis. Se llama novación, lleva regulada desde 1994 y suele salir más barata que cualquier alternativa. También es la que el banco os pondrá más cuesta arriba, porque le pedís que renuncie a un margen que ya tenía firmado.

Esta guía recorre la novación de hipoteca de principio a fin: qué permite tocar la ley, cuánto cuesta cada partida, cómo tributa, qué plazos manda y en qué condiciones una entidad acepta. Si todavía estás decidiendo entre quedarte o marcharte, esa comparativa la tienes en subrogación o novación: qué te conviene. Aquí bajamos al detalle de la novación.

Qué es exactamente una novación de hipoteca

Una novación de hipoteca es la modificación del contrato de préstamo que ya tienes, pactada con tu banco actual y elevada a escritura pública. El préstamo no se cancela ni nace otro nuevo: sigue siendo el mismo, con la misma hipoteca inscrita y, salvo excepciones tasadas, con el mismo rango registral. Lo que cambia son las condiciones.

Esa continuidad es la diferencia de fondo con las otras dos vías. En la subrogación de acreedor el préstamo también sobrevive, pero cambia de dueño: entra otra entidad y paga a la tuya. En la cancelación con hipoteca nueva empiezas de cero, con la escritura de constitución y los gastos de una operación entera.

Qué se puede modificar

El artículo 4.2 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios enumera qué cabe en una escritura de modificación cuando el acreedor es una entidad financiera:

• La ampliación o reducción de capital.
• La alteración del plazo, hacia arriba o hacia abajo.
• Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente.
• El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
• La prestación o modificación de las garantías personales, es decir, entrar o salir avalistas.

Falta uno que la gente pregunta mucho y que la lista no menciona: cambiar quién figura como titular. Técnicamente no es una novación de condiciones sino una subrogación de deudor, con reglas propias que verás más abajo, aunque en la práctica se resuelva en la misma escritura.

El artículo 4.3 añade algo importante: el rango de la hipoteca inscrita se mantiene intacto, salvo cuando la modificación incrementa la cifra de responsabilidad hipotecaria. Si hay cargas posteriores, harán falta sus titulares. Por eso ampliar capital siempre cuesta más que bajar el tipo.

Novación, subrogación o hipoteca nueva: qué cambia cada vía

Las tres sirven para lo mismo desde fuera: pagar menos. Por dentro son operaciones distintas.

Los gastos de una novación de hipoteca, partida por partida

Aquí es donde más ruido hay, porque se mezclan dos conceptos distintos: la comisión de modificación de condiciones, que cobra el banco por reescribir el contrato, y la compensación por reembolso anticipado, que solo aparece si además devuelves capital.

Comisión de novación o de modificación de condiciones. Solo se puede cobrar si estaba pactada en tu escritura original. Si tu contrato no la recoge, no existe. Cuando sí está, la cuantía es la que firmaste, con dos excepciones legales. La primera: si amplías el plazo, el artículo 10 de la Ley 2/1994 impide cobrar más del 0,1 % del capital pendiente de amortizar. Sobre 180.000 €, eso son 180 € como máximo. La segunda afecta al paso de variable a fijo.

Compensación por pasar de variable a fijo. El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario juega claramente a tu favor. Cuando la novación sustituye un tipo variable por uno fijo, o por un primer periodo fijo de al menos 3 años, la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad con el límite del 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente, y solo durante los 3 primeros años del contrato. Pasados esos 3 años, el prestamista no podrá exigir compensación alguna. El precepto añade además una frase que mucha gente desconoce: si en la novación no se amortiza capital anticipadamente, no cabe cobrar comisión por este concepto.

Tasación. Es el único gasto que el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 pone expresamente a cargo del prestatario. En una novación de tipo o de plazo el banco no siempre la pide, porque la garantía no cambia; cuando amplías capital o sales de titular, la pagarás casi seguro. El precio lo fija la sociedad de tasación homologada, así que pídelo por escrito antes de encargarla.

Gestoría, notaría y registro. El mismo artículo 14.1.e) asigna las tres al prestamista. Y el artículo 8 de la Ley 2/1994 abarata las dos últimas: la notaría se calcula por el arancel de «Documentos sin cuantía» y el registro se liquida sobre el capital pendiente con una reducción del 90 %. Una novación es, por diseño legal, una de las escrituras más baratas que se firman sobre una vivienda. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España resume estas reglas.

Caso real: Javier y Laura, 41 y 39 años, Terrassa

Firmaron en 2023 a tipo fijo del 3,60 %. Hoy les quedan 180.000 € de capital y 22 años por delante, con una cuota de 988,06 €. Su banco acepta bajarles el tipo al 2,55 % sin tocar el plazo: la cuota pasa a 891,56 €, 96,50 € menos al mes. Pero el número que de verdad cuenta es el de los intereses que les quedan por pagar.

Veinticinco mil euros. Ese es el orden de magnitud que se juega en una conversación de una tarde. Como su novación no amplía plazo ni pasa de variable a fijo, la comisión es la que figura en su escritura de 2023. Ahí no hay tope legal que valga: hay que leer el contrato.

El AJD de la novación: una exención que solo cubre tipo de interés y plazo

El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras de novación modificativa pactadas de común acuerdo entre acreedor y deudor, con dos condiciones: que el acreedor sea una entidad financiera de las que enumera la propia ley y que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo, o a ambas.

Léelo otra vez, porque la frase es restrictiva a propósito. Tipo y plazo, nada más. Si tu novación amplía capital, cambia titulares o incorpora garantías nuevas, esa parte queda fuera de la exención y tributa.

¿Y quién paga entonces? Desde el Real Decreto-ley 17/2018, que reescribió el artículo 29 del texto refundido del impuesto, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD es el prestamista. No tú.

Queda un matiz técnico que explica por qué dos novaciones parecidas tributan de forma muy distinta: cuando no hay exención, la base imponible no es toda la responsabilidad hipotecaria, sino el contenido económico de las cláusulas financieras que efectivamente se modifican. Es el criterio que la Dirección General de Tributos asumió tras la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2019.

Cuánto tarda y qué documentación te va a pedir el banco

Los plazos que fija la ley son pocos, pero marcan el ritmo de todo lo demás. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con un mínimo de diez días naturales de antelación respecto a la firma. En esos diez días entra la visita al notario para el acta previa, por la que no puede cobrarte arancel alguno y en la que te preguntará si has entendido lo que firmas. Úsala: es la única conversación del proceso en la que nadie te está vendiendo nada.

El resto del calendario depende del banco: del comité que estudia el expediente, de si exige tasación y de la agenda de la notaría. Ningún plazo legal le obliga a resolver en una fecha concreta, así que pide fechas por escrito.

La documentación es la de cualquier estudio de riesgo, más la del préstamo vivo:

• DNI o NIE de todos los titulares y, si los hay, de los avalistas.
• Últimas nóminas, declaración de la renta del último ejercicio y vida laboral. Si eres autónomo, además los pagos fraccionados y el resumen anual.
• Escritura del préstamo vigente y cuadro de amortización actualizado, con el capital pendiente exacto.
• Nota simple del Registro de la Propiedad y último recibo del IBI.
• Tasación en vigor, o encargo de una nueva si la entidad la exige.
• Justificación del destino del dinero si hay ampliación de capital.

Cuándo el banco acepta novar, y cómo se negocia para que lo haga

Conviene entender la lógica desde el otro lado de la mesa. Una novación no aporta a la entidad ningún ingreso nuevo: le reduce el que ya tenía. Solo la acepta cuando el coste de perderte es mayor que el de rebajarte el tipo.

Eso ocurre cuando tu expediente es sólido: historial de pagos sin incidencias, capital pendiente que ya no representa un porcentaje alto del valor de la vivienda e ingresos estables. Y no ocurre cuando hay impagos recientes, cuando la deuda sigue siendo una parte muy alta de la tasación o cuando lo que pides no es rebajar condiciones sino dinero nuevo que tu capacidad de pago no sostiene.

La palanca real: una oferta de otro banco encima de la mesa

Aquí está el mecanismo que cambia la conversación, y no es un truco de negociación: está escrito en el artículo 2 de la Ley 2/1994. Cuando aceptas la oferta vinculante de otra entidad, esa entidad se lo notifica a tu banco y le requiere para que entregue, en un máximo de siete días naturales, certificación de tu débito. Entregada esa certificación, tu banco tiene quince días naturales para enervar la subrogación, y la ley precisa cómo: formalizando contigo una novación modificativa.

El propio texto legal convierte la oferta de un competidor en el disparador de tu novación. Por eso, cuando alguien nos cuenta que su banco «no le coge el teléfono», lo primero que miramos no es qué decir en la sucursal, sino qué otras entidades encajan con su perfil.

Lo que el banco mira de verdad cuando pides novar no es tu antigüedad como cliente, es cuánto le cuesta perderte. Por eso la conversación cambia el día que llevas la oferta de otra entidad encima de la mesa, y no un minuto antes.

Liberar a un titular y ampliar capital: dos novaciones con reglas propias

Sacar a un titular de la hipoteca es de las operaciones que más consultas generan y la que peor se entiende. El Banco de España lo dice sin rodeos: las entidades no están obligadas a cambiar la titularidad de un préstamo. Al eliminar un deudor desaparece una de las garantías de pago que la entidad valoró al conceder el dinero, así que decide según su política de riesgos. Puede aceptar, puede exigir un avalista o un cotitular solvente, y puede pedir tasación nueva.

Tres consecuencias prácticas. Quien se queda tiene que sostener la cuota entera con sus propios ingresos, y así se estudiará. Esta modificación no entra en la exención de AJD, porque no es tipo ni plazo. Y cuando hay que repartir la vivienda, suele ir de la mano de una disolución de condominio, que conviene planificar en el mismo acto y no en dos escrituras separadas.

Ampliar capital tiene su propia letra pequeña: puede afectar al rango de la hipoteca si hay cargas posteriores inscritas, exige tasación actualizada y la parte ampliada tributa en AJD. Si estás valorando esa vía, la tienes desarrollada en la página de ampliación de hipoteca.

Pon números a tu hipoteca antes de sentarte a negociar

La decisión entre novar, subrogar o rehacer la hipoteca no se toma con intuiciones: se toma comparando el coste de cada vía contra su ahorro real, con tu capital pendiente y tus años restantes. Puedes empezar tú mismo con la calculadora de subrogación de hipoteca, que te da el orden de magnitud de lo que hay en juego.

Y si prefieres que alguien revise tu escritura, lea qué comisión firmaste en su día y busque qué entidades encajan con tu perfil, en Global Broker Group el estudio y la primera consulta son gratuitos siempre: solo cobramos honorarios si la operación sale adelante. Somos intermediarios de crédito inmobiliario inscritos en el Banco de España con el número E-308, y trabajamos con tus números, no con promesas. Donde la banca ve un expediente más, nosotros vemos una familia.

Escríbenos desde la página de contacto o llama al 900 264 464 y lo miramos juntos, sin compromiso.