Extinción de condominio 2026: impuestos y cálculo

Heredáis un piso a medias con tu hermana y ninguno quiere venderlo a un desconocido: uno se lo quiere quedar, el otro prefiere el dinero. Os divorciáis y la vivienda sigue a nombre de los dos, con la hipoteca pesando sobre ambos aunque solo viva uno. O compraste un local con un socio y hoy cada cual tira por su lado. En todos estos casos hay algo que os une aunque ya no queráis estar unidos: sois copropietarios de un mismo inmueble y necesitáis separar vuestros caminos sin regalarle media casa a Hacienda.

Para eso existe la extinción de condominio (también llamada disolución de condominio o de proindiviso). Es la herramienta legal que permite que un bien perteneciente a varias personas pase a ser de una sola, compensando económicamente a las demás. Su gran ventaja no es solo práctica, es fiscal: bien planteada tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que significa pagar un porcentaje pequeño en lugar de uno grande.

En esta guía te explicamos qué es exactamente, cómo se calcula la compensación entre copropietarios, por qué el ahorro fiscal es tan relevante, la horquilla real de AJD comunidad por comunidad en 2026, qué ocurre cuando alguien se niega a firmar y qué papel juega un intermediario de crédito cuando hay una hipoteca de por medio, que es casi siempre.

Qué es la extinción de condominio y por qué no es una compraventa

Un condominio (o proindiviso) existe cuando un mismo inmueble tiene varios dueños por cuotas: 50 % y 50 % entre dos hermanos, un tercio cada uno entre tres herederos, o el porcentaje que sea. Extinguir el condominio significa disolver esa copropiedad adjudicando el bien entero a uno de los comuneros, que a cambio compensa a los demás por la parte que dejan de tener.

La clave jurídica —y la que explica todo el tratamiento fiscal— es que esto no se considera una transmisión, sino la concreción de un derecho que ya tenías. El Código Civil, en su artículo 1062, prevé que cuando una cosa es indivisible (y una vivienda lo es: no se puede partir un salón por la mitad) se adjudique a uno de los copropietarios abonando a los otros el exceso en dinero. No estás "comprando" media casa: estás poniendo fin a una situación de copropiedad sobre algo que ya era parcialmente tuyo.

Esa distinción es la que separa la extinción de condominio de una compraventa normal. En una compraventa, un tercero adquiere algo que no tenía: hay una transmisión plena y se paga ITP. En la extinción de condominio de un bien indivisible no hay transmisión sujeta a ITP, sino un acto que se documenta en escritura pública y tributa por AJD. Ahí nace el ahorro.

Qué derechos tienes como copropietario

Mientras dura la copropiedad, cada comunero tiene una parte abstracta del inmueble, no una habitación concreta. Eso se traduce en tres reglas que conviene tener claras antes de negociar:

• Uso del bien: todos tienen derecho a disfrutarlo, sin excluir a los demás.
• Disposición de tu cuota: puedes vender, donar o hipotecar tu parte, pero no trocear físicamente el inmueble por tu cuenta.
• Gastos de conservación: se reparten según el porcentaje de cada uno (IBI, comunidad, derramas, seguro).

Y sobre todos ellos hay un derecho que la ley protege especialmente: ningún copropietario está obligado a permanecer en la copropiedad. Cualquiera puede pedir la división en cualquier momento, salvo pacto expreso de mantenerla, que además no puede superar los diez años prorrogables.

Cómo se calcula la compensación económica entre copropietarios

El cálculo de la compensación es, en su base, una regla de tres: se parte del valor actual del inmueble y se multiplica por la cuota de propiedad de quien deja de ser dueño.

Veámoslo con un caso (ejemplo ilustrativo):

• Vivienda valorada en 200.000 €, en propiedad al 50 % entre dos hermanos.
• El hermano A se queda con el 100 % del inmueble.
• El hermano B tenía el 50 %, que equivale a 100.000 €.
• El hermano A debe compensar a B con 100.000 €.

Ese importe es lo que técnicamente se llama exceso de adjudicación: la porción que el adjudicatario recibe por encima de lo que ya tenía. La compensación puede pagarse de tres formas: en metálico, asumiendo la parte de hipoteca que le correspondía al otro, o intercambiando otros bienes que también estén en común. Lo importante para la fiscalidad es que exista proporción entre lo que uno recibe de más y lo que compensa: si compensas de forma equivalente a la cuota del otro, el exceso está justificado por la indivisibilidad y no genera peaje fiscal adicional.

Para hacer una primera estimación sin fórmulas puedes usar nuestra calculadora de disolución de condominios, y si quieres el detalle del procedimiento lo desarrollamos en la página de disolución de condominios.

"En una extinción de condominio no vendes tu casa: pones orden en algo que ya era tuyo. Donde la banca ve un expediente más, nosotros vemos una familia que necesita separar patrimonios sin que el impuesto se lleve por delante lo que tanto costó. El dinero que te ahorras con una operación bien planteada es dinero que se queda en tu bolsillo, no en el de Hacienda." — Pedro de Temple, fundador de Global Bróker Group (intermediario de crédito inscrito en el Banco de España, nº E-308)

Impuestos de la extinción de condominio: AJD sí, ITP no

Este es el corazón del asunto. Cuando la extinción de condominio recae sobre un bien indivisible que se adjudica a un comunero y este compensa en dinero al resto, el exceso de adjudicación no tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, sino por Actos Jurídicos Documentados. Lo dice el artículo 7.2.B del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, en relación con el artículo 1062 del Código Civil: los excesos de adjudicación inevitables por indivisibilidad quedan fuera del ITP.

¿Por qué importa tanto? Porque la diferencia entre un tipo y otro es enorme. El ITP de una compraventa de vivienda usada se mueve, según la comunidad, entre el 6 % y el 11 %. El AJD va del 0,5 % al 1,5 %. Sobre una misma cantidad, hablamos de miles de euros.

Además, el Tribunal Supremo dejó claro (sentencia de 9 de octubre de 2018, criterio asumido por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3344-19) que la base imponible del AJD es solo el valor de la parte que se adquiere, la cuota del comunero que sale, y no el 100 % del inmueble. Esto reduce todavía más la factura.

Esta es la comparación, tomando el caso anterior de una parte adquirida de 100.000 € (ejemplo ilustrativo; los tipos de ITP son de referencia general y varían por tramos y circunstancias personales):

Ojo con un matiz que da muchos disgustos: la base imponible no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro. Desde la reforma de 2021, Hacienda toma como base el mayor valor entre el declarado en la escritura y el valor de referencia que el Catastro asigna cada año a cada inmueble. Conviene consultarlo antes de firmar en la Sede Electrónica del Catastro para no llevarte sorpresas ni en la liquidación ni en una comprobación posterior.

AJD por comunidad autónoma en 2026: la horquilla real

El AJD está cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo aplicable depende de dónde esté el inmueble. Esta es la foto de los tipos generales en 2026 (verifica siempre el reducido que pudiera corresponderte por edad, familia numerosa o vivienda protegida, porque cambian con frecuencia):

La Comunidad Valenciana rebajó su tipo general del 1,5 % al 1,4 % con efectos desde el 1 de junio de 2026 (en la misma reforma que bajó el ITP del 10 % al 9 %). Con eso, el tipo general máximo se queda en el 1,5 %, compartido por buena parte de las comunidades. Para quien tiene el inmueble en Cataluña el tipo general es del 1,5 %, con reducidos que pueden llegar al 0,5 % en determinados supuestos, y una bonificación específica en casos de divorcio que vemos más abajo.

Extinción de condominio entre hermanos: el caso de la herencia

El escenario más habitual: varios hermanos heredan la casa de los padres y uno quiere quedársela mientras los demás prefieren su parte en dinero. Aquí conviene distinguir dos momentos.

Si la adjudicación del bien "por entero" a uno de los herederos se hace dentro de la propia partición de la herencia, forma parte del reparto sucesorio y no genera un AJD adicional: la operación queda bajo el paraguas del Impuesto de Sucesiones. Lo recomendable es minimizar los excesos de adjudicación respetando el título sucesorio; cuantos más bienes haya sobre la mesa para repartir, más fácil es que las adjudicaciones cuadren sin que nadie reciba de más.

Si, en cambio, la copropiedad ya está consolidada (la herencia se aceptó hace tiempo y los hermanos figuran como cotitulares) y años después uno compra la parte de los otros, entonces sí estamos ante una extinción de condominio que tributa por AJD sobre la cuota adquirida. En este supuesto también hay que vigilar el IRPF: si la compensación se ajusta a la cuota y no hay actualización de valor respecto al de adquisición, no se genera ganancia patrimonial; si el que sale recibe más de lo que le costó su parte en su día, esa diferencia puede tributar como ganancia. Lo desarrollamos con ejemplos en el artículo sobre extinción de condominio en herencias.

Extinción de condominio en un divorcio o separación

Cuando una pareja se separa y comparte vivienda, la salida limpia suele ser que uno se la quede y compense al otro. El tratamiento fiscal depende del régimen económico:

• Matrimonio en gananciales: la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales está exenta de AJD, por aplicación del artículo 45.I.B.3 del texto refundido del ITP y AJD. No se paga cuota gradual.
• Separación de bienes o pareja no casada: aquí no hay sociedad de gananciales que liquidar, sino una copropiedad ordinaria. Se extingue el condominio y se tributa por AJD sobre la parte adquirida.

En Cataluña existe además una bonificación del 100 % de la cuota gradual de AJD para las escrituras que formalizan la separación, el divorcio o la extinción de la pareja estable, así como la extinción del condominio asociada, siempre que todo se otorgue en el mismo acto. Es un incentivo importante que conviene aprovechar planificando bien la escritura. Tienes el detalle en el artículo específico de hipoteca y divorcio.

¿Y si uno de los copropietarios se niega? Vía voluntaria frente a vía judicial

Todo lo anterior parte de un supuesto: que hay acuerdo. Es el caso mayoritario, pero no el único. Si alguien se niega a firmar, la ley no te deja atrapado: cualquier comunero puede pedir la división judicial del bien. Ahora bien, el resultado económico es sensiblemente peor, porque un inmueble indivisible acaba normalmente en subasta pública, donde rara vez se alcanza el precio de mercado.

La lectura práctica es sencilla: negociar casi siempre sale más a cuenta que pleitear, aunque la relación esté rota. Antes de dar el paso al juzgado conviene agotar la vía del acuerdo, aunque implique ceder algo en el valor. En plazas donde el precio del metro cuadrado es alto, la diferencia entre una salida pactada y una subasta se cuenta en decenas de miles de euros; nuestro equipo de bróker hipotecario en Madrid ve estos casos con regularidad.

Extinción de condominio con hipoteca pendiente: aquí entra el intermediario

Este es el punto que más gente pasa por alto y el que más problemas causa. La mayoría de las viviendas en copropiedad tienen una hipoteca viva a nombre de los dos titulares. Y aquí hay una verdad incómoda: el acuerdo entre vosotros no obliga al banco.

Aunque en la escritura pactéis que quien se queda la casa asume toda la deuda, el que sale sigue respondiendo frente a la entidad mientras esta no lo libere expresamente. Para desligar al comunero que se va hace falta el consentimiento del banco, y eso se articula por tres vías:

• Novación con cambio de deudor: se modifica el préstamo para que quede a nombre de una sola persona, que asume la deuda completa. El banco debe aceptar el nuevo perfil de riesgo.
• Subrogación de deudor: el que se queda la vivienda se subroga en la posición del que sale, con la aprobación de la entidad.
• Nueva financiación: se cancela la hipoteca existente y se firma una nueva a nombre de un único titular, a veces por un importe mayor para poder pagar la compensación al otro copropietario.

En los tres casos el banco reevalúa si esa persona, ella sola, cumple los requisitos para sostener el préstamo. Y ahí es donde un intermediario de crédito inmobiliario aporta valor: analizamos tu caso, negociamos con varias entidades a la vez, buscamos la fórmula que libere de verdad al que sale y encaje la operación con su fiscalidad. En Global Bróker Group solo cobramos a éxito: si no se cierra la operación, no hay honorarios. Cuéntanos tu situación desde la página de contacto y estudiamos las opciones.

El proceso paso a paso ante notario

Aunque cada caso tiene sus matices, la extinción de condominio sigue una secuencia bastante estable:

1. Acuerdo y valoración. Los copropietarios pactan quién se queda el bien y a qué valor, teniendo en cuenta el valor de referencia del Catastro.
2. Resolución de la hipoteca, si la hay. Antes de firmar conviene tener cerrado con el banco cómo se libera al comunero saliente (novación, subrogación o nueva hipoteca).
3. Escritura pública ante notario. Se otorga la escritura de extinción de condominio, con la adjudicación y la compensación.
4. Liquidación del impuesto. Se presenta la autoliquidación del AJD ante la comunidad autónoma, por lo general en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad. El bien queda inscrito a nombre del nuevo titular único.

Para llegar a la notaría sin sustos conviene tener preparada la nota simple actualizada del Registro, la certificación catastral, el justificante del pago del impuesto y, si el inmueble se va a dividir físicamente, los planos georreferenciados. Cuando alguno de los copropietarios es no residente —algo frecuente en zonas de costa, donde acompañamos estas operaciones desde nuestra oficina de bróker hipotecario en Alicante— hay que añadir el NIE y prever la representación si no puede acudir a la firma.

Frente a la compraventa, la extinción de condominio no solo es más barata fiscalmente: evita tratar la operación como una transmisión plena, con las implicaciones que eso tendría en plusvalía municipal e IRPF cuando la compensación es proporcional. Es la diferencia entre cerrar bien un capítulo y arrastrarlo durante años.