Extinción de condominio en herencia 2026: la guía fiscal paso a paso

Cuando dos o más personas heredáis el mismo inmueble —típicamente la vivienda de unos padres entre varios hijos— os convertís automáticamente en copropietarios en proindiviso. Es decir, cada uno es dueño de una parte ideal del piso, pero ninguno es dueño de una habitación concreta.

Y eso, a la larga, genera fricción: hay que decidir si se vende, si se alquila, quién paga los gastos comunes, qué se hace con la hipoteca si la había, cómo se reparte el dinero del IBI cuando llega. Muchas familias deciden que uno de los herederos se quede con la vivienda y compense al resto con dinero. Esa operación tiene nombre legal y fiscal propio: se llama extinción de condominio.

Y aquí viene lo importante: hacerlo como extinción de condominio, no como compraventa entre hermanos, puede ahorraros decenas de miles de euros en impuestos. Pero hay plazos, hay condiciones técnicas y hay errores frecuentes que cuestan caro.

Esta guía es para que llegues a la notaría sabiendo lo que vas a firmar, sabiendo lo que vas a pagar y, sobre todo, sin pagar más de lo que toca.

¿Qué es la extinción de condominio y cuándo se aplica a una herencia?

La extinción de condominio (también llamada disolución de condominio) es la operación jurídica por la cual los copropietarios de un mismo bien indivisible —normalmente un inmueble— acuerdan que pase a ser propiedad de uno solo, a cambio de que ese único propietario compense económicamente al resto.

Aplicado a una herencia el escenario típico es este:

1. Fallece uno de tus padres. Te deja, junto con tus hermanos, un piso en herencia.
2. Aceptáis la herencia ante notario. A partir de ahí los tres (o los que seáis) sois copropietarios al 33,33 % cada uno (en proindiviso).
3. Uno de los hermanos quiere quedarse con el piso entero. Los otros prefieren cobrar.
4. Se firma una escritura de extinción de condominio: el hermano que se queda con el inmueble paga a los demás la parte que les corresponde, y el inmueble pasa a ser 100 % suyo.

Por qué es mucho mejor que vender entre hermanos

A primera vista, podría parecer que es lo mismo que si uno de los hermanos comprara la parte del otro. No lo es, ni fiscalmente ni jurídicamente:

• En una compraventa entre hermanos, los hermanos que venden pagan ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sobre la parte vendida. ITP típico: entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma. Sobre 100.000 € son entre 6.000 y 11.000 €.
• En una extinción de condominio, no hay transmisión patrimonial entre hermanos: hay una disolución de la copropiedad. Lo que se paga es AJD (Actos Jurídicos Documentados), entre el 0,5 % y el 1,5 % según la CCAA. Sobre los mismos 100.000 €: entre 500 € y 1.500 €.

La diferencia puede llegar a ser de hasta 10.000 € de ahorro en una operación normal.

Pero ojo: la AEAT y las haciendas autonómicas han endurecido los criterios desde 2023 para evitar abusos. Hacerlo bien, en plazo y con la calificación correcta, marca la diferencia entre el ahorro real y la inspección posterior.

Diferencias clave: extinción de condominio vs. compraventa entre herederos

Concepto	Extinción de condominio	Compraventa entre hermanos
Naturaleza jurídica	Disolución de copropiedad	Transmisión patrimonial
Impuesto principal	AJD (0,5-1,5 %)	ITP (6-11 %)
Plusvalía municipal	No se paga (no hay transmisión)	Sí se paga
IRPF del vendedor	No hay ganancia patrimonial (si la compensación = valor de mercado)	Sí hay ganancia patrimonial
Documentación notarial	Una sola escritura	Una compraventa estándar
Requisito clave	El bien debe ser indivisible	No aplica

Cuándo NO puedes aplicar extinción de condominio

Esto es importante porque mucha gente se entera tarde:

• Si uno de los herederos no quiere participar y prefiere quedarse con su parte sin compensación: la extinción de condominio requiere acuerdo unánime de todos los copropietarios.
• Si el inmueble es divisible físicamente (por ejemplo una parcela grande que se puede dividir en lotes): Hacienda puede argumentar que no hace falta extinción de condominio porque cada uno puede quedarse con su parte literal.
• Si la compensación es desigual al valor real: si pagas a tus hermanos un precio claramente inferior al valor de mercado, Hacienda puede recalificar la operación como donación encubierta (con su correspondiente Impuesto de Donaciones).
• Si no se hace ante notario y se inscribe en el registro: la operación verbal o privada no tiene efectos frente a terceros.

Plazos legales que NO te puedes saltar

La parte que más errores genera. Hay varios cronómetros corriendo a la vez desde el día del fallecimiento:

6 meses para el Impuesto de Sucesiones (ISD)

Antes de que podáis hablar siquiera de extinción de condominio, tenéis que haber aceptado la herencia y haber liquidado el ISD. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses si se solicita la prórroga antes del quinto mes.

Si os pasáis sin liquidar el ISD:

• Recargo del 5 % en el primer mes.
• Hasta 15 % entre los 6 y 12 meses de retraso.
• Más intereses de demora.
• Si Hacienda os requiere antes de que paguéis voluntariamente, la sanción puede llegar al 50-150 % de la cuota.

30 días hábiles para AJD tras la escritura de extinción

Una vez firmáis la escritura de extinción de condominio ante notario, tenéis 30 días hábiles para liquidar el AJD en la oficina liquidadora de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble. Pasarse de ese plazo activa recargos iguales a los del ISD.

Coordinar los dos plazos

El error más caro: hacer primero la extinción de condominio antes de tener el ISD liquidado. Eso suele acabar en doble tributación porque la administración entiende que la transmisión es independiente. Primero ISD, después extinción de condominio. Siempre.

Impuestos a pagar: ITP, AJD y plusvalía municipal

Aquí van los números concretos para que no haya sorpresas.

AJD — el impuesto principal

Como ya dijimos, se paga sobre el valor de la operación al tipo autonómico. Tabla resumen 2026:

• Madrid: 0,75 %
• Cataluña: 1,5 %
• Andalucía: 1,2 %
• Comunidad Valenciana: 1,5 %
• Galicia: 1,5 %
• País Vasco / Navarra: régimen foral propio (consultar)

Sobre un inmueble valorado en 200.000 €, en Cataluña pagaríais 3.000 € de AJD. En Madrid, 1.500 €.

Plusvalía municipal: revisa si toca o no

Antes de 2021, en muchos casos la plusvalía municipal se cobraba también en extinciones de condominio. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021:

• Si no hay incremento real del valor del terreno desde la última transmisión (la herencia), no se paga plusvalía. El contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el método real.
• Si hay incremento, se paga sobre la base de la diferencia entre valor de adquisición (herencia) y valor de transmisión (extinción de condominio).

Importante: es un impuesto municipal, así que cada ayuntamiento tiene sus particularidades. Hay que liquidarlo en el ayuntamiento donde está el inmueble en los 6 meses tras la operación.

IRPF — ojo a la compensación

Si la compensación que paga el hermano que se queda con el inmueble es igual o superior al valor de adquisición que tenía en la herencia, los hermanos que reciben dinero no tienen ganancia patrimonial en IRPF (no es una venta para ellos, es una disolución).

Si la compensación es inferior al valor de adquisición, los hermanos que reciben tampoco tributan (no hay ganancia). Si es superior, la diferencia sí podría considerarse ganancia patrimonial. Esto último es muy raro y la AEAT ha confirmado en consultas vinculantes que la disolución no genera alteración patrimonial salvo casos excepcionales.

Caso real: tres hermanos en Cataluña, piso de 240.000 €

Para que veas el ahorro en números reales:

Situación de partida: Pilar, Andrés y Marta heredan en partes iguales el piso de su madre en Granollers. Tasación a fecha del fallecimiento: 240.000 €.

Andrés tiene 36 años y acaba de tener su segundo hijo. Le encaja perfectamente quedarse con el piso porque vive de alquiler en la misma zona. Pilar y Marta prefieren cobrar y se reparten 80.000 € cada una.

Si lo hubieran tramitado como compraventa entre hermanos

• ITP en Cataluña al 10 % sobre la parte transmitida (160.000 €): 16.000 €
• Plusvalía municipal (estimada): 1.200 €
• Notaría y registro: ~1.000 €
• IRPF para Pilar y Marta (si hay ganancia): variable, pongamos 800 €/cada una.
• Total impuestos y gastos: ~19.000 €.

Tramitando como extinción de condominio

• AJD en Cataluña al 1,5 % sobre el valor del inmueble (240.000 €): 3.600 €
• Plusvalía municipal: 0 € (no hay incremento desde la herencia)
• Notaría y registro: ~1.000 €
• IRPF: 0 € para Pilar y Marta (no hay alteración patrimonial)
• Total impuestos y gastos: ~4.600 €.

Ahorro real: 14.400 €. Y todo legal, dentro de plazo, sin riesgo de inspección.

Proceso paso a paso

Si os encajan los plazos y la operativa, este es el camino:

Paso 1 — Aceptación de herencia e ISD

Acudís al notario y aceptáis la herencia. Liquidáis el Impuesto de Sucesiones de cada heredero antes del sexto mes desde el fallecimiento. Sin este paso, no podéis hacer nada más.

Paso 2 — Decisión entre herederos

Antes de firmar nada, hablad. Si alguno tiene dudas o quiere venderse a un tercero, hay que pararlo aquí. La extinción de condominio requiere acuerdo unánime.

Decidid:

• Quién se queda con el inmueble.
• A qué valor lo tasáis (recomendado: tasación profesional reciente, idealmente la misma usada en el ISD).
• Cómo se paga la compensación: dinero al contado, financiación bancaria, plazos.

Paso 3 — Si el comprador necesita hipoteca, gestionarla en paralelo

Este es el punto crítico que mucha gente subestima. Si el hermano que se queda con el piso necesita financiar la compensación a los demás (caso muy común), tiene que solicitar y aprobar una hipoteca antes de firmar la extinción.

Aquí intervenimos los brókers hipotecarios. La gestión de una hipoteca para extinción de condominio tiene particularidades:

• Algunos bancos lo tratan como una compraventa estándar y aplican LTV del 80 %.
• Otros lo tratan como una operación atípica y piden más documentación.
• El tipo de interés y vinculación pueden variar respecto a una hipoteca estándar.

Paso 4 — Escritura de extinción ante notario

Una vez la hipoteca está aprobada (si aplica) y todos los herederos están de acuerdo en valoración y forma de pago, se firma la escritura. El notario hace varias cosas:

• Da fe de la disolución de la copropiedad.
• Verifica el pago de las compensaciones (transferencia bancaria justificada).
• Si hay hipoteca nueva, la constituye en el mismo acto.

Paso 5 — Liquidación AJD + plusvalía municipal

Dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma:

• Liquidación AJD en la oficina liquidadora de la CCAA del inmueble.
• Liquidación plusvalía municipal (si procede) en el ayuntamiento.

Paso 6 — Inscripción registral

Con AJD y plusvalía pagados, se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento el inmueble figura a nombre del hermano que se queda.

¿Y si hay desacuerdo entre herederos?

El escenario más complicado. Si uno de los herederos no quiere participar en la extinción de condominio —porque cree que el valor es muy bajo, porque tiene un problema con otro heredero, porque sospecha algo— no se le puede obligar. La extinción es acuerdo unánime o nada.

Alternativas legales:

• Compraventa entre herederos (con su correspondiente ITP del 6-11 %). Sí se puede aunque no esté de acuerdo, pero solo entre los herederos que sí quieran. Más caro.
• División judicial de la herencia: ir a juicio para que un juez ordene la división. Es lento (12-24 meses), caro y desgasta a la familia.
• Venta a tercero: cualquier copropietario tiene derecho a vender su parte a un tercero ajeno a la familia. Es el escenario peor porque al final entra un desconocido en la propiedad. Pero a veces es la única vía para desbloquear.

Antes de llegar al juzgado, suele compensar acudir a una mediación profesional o sentarse con un asesor jurídico que ayude a las partes a llegar a un valor de consenso. Una extinción judicial puede comerse en gastos de letrado y procurador parte del valor del inmueble.

Cuándo conviene hacerlo en vida vs después del fallecimiento

Pregunta frecuente de los hijos cuando ven que la situación familiar puede acabar mal:

Hacerlo en vida (donación o pacto sucesorio)

Si todavía vivís todos —padres incluidos— hay alternativas a esperar a la herencia:

• Donación con dispensa de colación: el padre o madre dona el piso a uno de los hijos en vida. Compensación a los demás. Fiscalidad: Impuesto de Donaciones (autonómico, muy distinto según la CCAA: Madrid o Andalucía bonificación 99 %, Cataluña 5-7 %).
• Pacto sucesorio (solo en Cataluña, Galicia, Aragón, País Vasco, Baleares y Navarra): los padres acuerdan en vida con uno o varios hijos la entrega de un bien con efectos sucesorios. Fiscalidad de herencia, no de donación.

Hacerlo después del fallecimiento (extinción de condominio sobre herencia)

Es la vía que hemos descrito en esta guía. Tributación generalmente baja por el AJD reducido. Las herencias entre cónyuges, descendientes y ascendientes tienen además bonificaciones autonómicas en el ISD que pueden hacer prácticamente nulo ese impuesto en Madrid, Andalucía, Galicia, Cantabria y otras.

Comparativa fiscal real

En la mayoría de los casos, es más barato hacerlo después del fallecimiento vía extinción de condominio que en vida vía donación. La excepción son CCAA con donaciones muy bonificadas (Madrid, Andalucía, Comunidad de Murcia y Cantabria) donde la donación entre padres e hijos paga muy poco.

Pero la decisión no es solo fiscal: también pesa el deseo de los padres de «dejar las cosas atadas» y evitar conflictos familiares post-mortem.

Preguntas frecuentes sobre extinción de condominio en herencia

¿Puedo hacer la extinción de condominio el mismo día que firmamos la aceptación de la herencia?

Técnicamente sí, pero no es lo recomendable. Lo habitual es:

1. Aceptación de herencia → escritura notarial → liquidación ISD.
2. Pasados unos meses (o años), cuando un heredero decide quedarse con el inmueble: escritura de extinción de condominio.

Hacerlo en el mismo día puede levantar la atención de Hacienda y complicar el encaje fiscal. Si es por agilidad, mejor consultar con un asesor antes.

¿Cuánto cuesta el notario y el registro?

Notaría: aproximadamente 0,3-0,5 % del valor de la operación, con un mínimo de 90-150 €. Registro de la Propiedad: similar. Para un inmueble de 240.000 €, los costes notarial + registral suelen rondar los 800-1.500 € combinados.

¿Y si el inmueble tiene hipoteca pendiente?

Hay tres escenarios:

• La hipoteca se cancela con el dinero de la compensación (caso más limpio).
• El hermano que se queda con el inmueble se subroga en la hipoteca existente (negociado con el banco; no siempre es posible).
• Se constituye una nueva hipoteca a nombre del hermano que se queda (lo más habitual). Eso requiere aprobación bancaria previa a la firma.

¿Puede uno de los herederos pagar la compensación a plazos?

Sí, jurídicamente es posible. Pero pocos bancos lo aceptan si hay hipoteca implicada, y los hermanos que cobran asumen riesgo de impago. Si vais a pactar pagos a plazos, conviene constituir una garantía (aval, prenda) e inscribirlo en la escritura.

¿Qué pasa si después descubrimos vicios ocultos en el piso?

Ojo: la extinción de condominio no es una compraventa, así que el régimen de saneamiento por vicios ocultos es distinto y más limitado. Si hay sospechas (humedades, derrames, problemas estructurales), conviene encargar una inspección técnica del edificio antes de firmar.

¿Hay alguna bonificación específica para vivienda habitual del que se queda?

Algunas comunidades aplican reducción del AJD si el inmueble pasa a ser vivienda habitual del adjudicatario (típicamente para menores de 35 años o familias numerosas). Hay que comprobarlo CCAA por CCAA. Cataluña, Madrid y Andalucía tienen reducciones en casos concretos.

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