Comprar un apartamento en la costa española desde Oslo, Ámsterdam o Estocolmo casi nunca se atasca por la hipoteca. Se atasca por lo que la rodea: un número de identificación que no tienes, una cuenta que no puedes abrir sin ese número, papeles de tu país que aquí no valen tal cual, e impuestos que llegan cada año aunque solo pises la casa tres semanas en verano.
Ese último punto es el que más disgustos da. Casi todos los compradores del norte de Europa llegan con el precio y la entrada bien calculados, y muy pocos saben que Hacienda les pedirá una declaración anual por una vivienda que ni siquiera alquilan, ni que el día que vendan el comprador les retendrá el 3 % del precio.
Esta guía ordena el circuito entero: qué trámites van en qué orden, cuánto financia la banca en este perfil y qué facturas fiscales aparecen el primer año, todos los años y el día de la venta. Si tu caso es el contrario, si resides en España y quieres saber cómo te tratan los bancos por ser extranjero, la pieza que buscas es la guía de hipotecas para extranjeros en España. Aquí hablamos solo del no residente fiscal.
Residente o no residente: los 183 días que lo cambian todo
La frontera se enuncia rápido: eres residente fiscal en España si pasas aquí más de 183 días del año natural, o si tienes en el país el núcleo principal de tus intereses económicos. Si no cumples ninguna de las dos eres no residente, tributas por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y solo por lo que obtengas en España.
Conviene separar tres cosas que se confunden a diario: la nacionalidad, el permiso de residencia y la residencia fiscal. Un español que lleva veinte años en Alemania es no residente fiscal aquí; un neerlandés instalado en Dénia diez meses al año es residente fiscal aunque conserve su pasaporte. Lo que decide cómo te tratan el banco y Hacienda es la tercera.
El banco no aplica condiciones distintas por capricho: con tus ingresos y tu historial de deuda fuera de España, no puede consultar la CIRBE ni contrastar tu nómina con la Seguridad Social. Esa incertidumbre la compensa exigiendo más aportación propia, no negando la operación.
El NIE y la cuenta de no residente: los dos trámites que abren la puerta
Sin NIE no se firma nada: ni se compra, ni se hipoteca, ni se liquida un impuesto, ni se abre una cuenta. Es el primer eslabón, y el que más semanas se come si se empieza tarde.
Cómo se pide el NIE desde fuera de España
Se solicita en la oficina consular de España en tu país, con el formulario EX-15 y la tasa modelo 790 código 012, que en 2026 es de 9,84 € para un primer NIE, más la tasa consular. Hay que acreditar el motivo económico, y comprar un inmueble lo es: sirve el contrato de arras o una nota simple. El plazo medio ronda las dos semanas, y en consulados saturados se alarga.
Cómo se pide desde dentro de España
Si ya estás aquí, el trámite se hace con cita previa en una Oficina de Extranjería o comisaría habilitada. La tercera vía, la más cómoda si no quieres volar dos veces, es apoderar a un abogado o gestor español con un poder notarial otorgado ante notario de tu país, apostillado y traducido: el apoderado tramita el NIE, abre la cuenta y hasta firma la compraventa.
La cuenta de no residente y el certificado que caduca
Para domiciliar la cuota, los suministros y el IBI necesitas una cuenta española, y se te abrirá una cuenta de no residente: el banco pedirá el certificado de no residencia de la Policía Nacional o documentación equivalente.
Aquí está el detalle que se olvida y acaba en cuentas bloqueadas: esa acreditación caduca. La normativa del Banco de España sobre cuentas de no residentes obliga a las entidades a requerir al titular cada dos años que confirme, en un plazo máximo de tres meses, que sigue siéndolo. Si el aviso llega a un correo que ya no consultas, el banco puede restringir la cuenta justo cuando vence el recibo.
El circuito completo, en orden y con plazos
Esta es la secuencia real, con costes orientativos de 2026. Los plazos son los que vemos en la costa mediterránea, no plazos que comprometa la Administración. Los cuatro primeros conviene solaparlos.
| Trámite | Quién lo hace | Dónde | Plazo orientativo | Coste orientativo |
|---|---|---|---|---|
| 1. NIE | Comprador o apoderado | Consulado u Oficina de Extranjería | 2 a 4 semanas | Tasa 790-012: 9,84 €, más tasa consular |
| 2. Certificado de no residencia | Comprador o apoderado | Policía Nacional | 1 a 2 semanas | Tasa administrativa |
| 3. Apertura de cuenta | El comprador | Entidad española | 1 a 2 semanas | Sin comisión de apertura |
| 4. Documentación del país de origen, apostillada | El comprador | Autoridad de tu país y traductor jurado | 2 a 4 semanas | 30 a 80 € por documento |
| 5. Estudio de viabilidad y preaprobación | El bróker | Global Broker Group | 48 a 72 horas | Gratuito |
| 6. Contrato de arras | Comprador y vendedor | Agencia o notaría | Tras la preaprobación | Señal habitual del 10 % del precio |
| 7. Tasación del inmueble | Sociedad tasadora homologada | Sobre la vivienda | 1 a 2 semanas | 300 a 600 € |
| 8. FEIN y periodo de reflexión | El banco y el notario | Notaría | 10 días naturales mínimo | No lo paga el prestatario |
| 9. Firma de compraventa e hipoteca | Todas las partes | Notaría | 1 día | Notaría, registro y gestoría |
| 10. Liquidación del ITP, o del IVA y AJD | El comprador | Oficina liquidadora autonómica | 30 días hábiles desde la firma | Según comunidad y tipo de vivienda |
| 11. Cambio de titularidad del IBI y suministros | El comprador | Ayuntamiento y compañías | Semanas siguientes | IBI anual |
| 12. Modelo 210 de imputación de renta | El propietario | Sede de la AEAT | Todo el año natural siguiente al 31 de diciembre | 19 % o 24 % sobre la renta imputada |
Cuánto financia la banca española y qué papeles pide de tu país
En las operaciones que tramitamos en nuestro servicio de hipotecas para extranjeros, la horquilla habitual para un no residente va del 60 % al 70 % del menor valor entre precio y tasación, frente al 80 % estándar del residente. El plazo máximo se acorta y la edad límite al vencimiento se adelanta. Son criterios de riesgo de cada entidad, no una norma legal, y varían mucho entre bancos.
El efecto sobre el desembolso del primer día es este:
Casi 53.000 € de diferencia sobre la misma casa. No es un recargo: es aportación propia que se queda en tu patrimonio. Pero hay que tenerla líquida el día de la firma, y ahí se cae más de una operación bien planteada. El desglose de cada partida está en la guía de gastos de comprar vivienda.
Apostilla de La Haya y traducción jurada
Ningún banco español acepta documentación extranjera en bruto. Te pedirán la declaración de la renta del último ejercicio, tres nóminas o la contabilidad si eres autónomo, un extracto bancario de doce meses que justifique el origen de los fondos y un informe de deuda equivalente a la CIRBE. Con dos requisitos:
- Apostilla de La Haya en los documentos públicos de tu país, si es parte del Convenio de 1961. Si no lo es, toca legalización consular, más lenta.
- Traducción jurada al español por traductor habilitado por el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación. Una traducción de agencia no sirve.
Caso real: Lars e Ingrid, 56 y 53 años, residentes fiscales en Noruega. Compran un apartamento de 350.000 € en Alicante como segunda residencia. El banco aprueba el 65 %, o sea 227.500 €, y ellos aportan 122.500 € de entrada más unos 27.000 € de impuestos y gastos. Arrancaron el NIE nueve semanas antes de firmar las arras, y eso permitió cerrar en plazo: la apostilla de su declaración noruega y la traducción jurada de cuatro documentos se comieron tres semanas.
Lo que retrasa una compra de no residente casi nunca es el banco, es el calendario. Cuando alguien nos llama con las arras ya firmadas y sin NIE, no tenemos un problema de financiación: tenemos un problema de fechas. Empieza por los papeles, no por la casa.
El impuesto de la compra: IVA si es obra nueva, ITP si es de segunda mano
Aquí no hay diferencia entre residente y no residente: el impuesto depende de qué compras, no de dónde vives.
Si es obra nueva, la primera entrega tributa por IVA al 10 % (7 % de IGIC en Canarias) más el Actos Jurídicos Documentados de tu comunidad autónoma, del 0,5 % al 1,5 % según el territorio. En la Comunitat Valenciana está en el 1,4 % desde el 1 de junio de 2026.
Si es segunda mano, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cedido a las comunidades autónomas: el tipo general en Andalucía es del 7 % y en la Comunitat Valenciana del 9 % desde junio de 2026. Los tipos reducidos que verás anunciados casi siempre exigen que la vivienda sea habitual, así que en una segunda residencia rara vez aplican. Hay 30 días hábiles para liquidarlo, y la base imponible no es el precio pactado sin más, sino el valor de referencia de Catastro cuando este es superior.
Y una advertencia sobre algo que circula mucho en foros de compradores extranjeros: el anunciado gravamen del 100 % a la compra por no residentes extracomunitarios no está en vigor. Forma parte de una proposición de ley presentada en el Congreso el 22 de mayo de 2025 que sigue en tramitación, sin texto aprobado ni publicación en el BOE. Mientras eso no cambie, un no residente tributa igual que cualquier otro comprador.
El modelo 210 de cada año: la imputación de renta que casi nadie anticipa
Esta es la parte que sorprende. Aunque no alquiles la vivienda, aunque solo la uses tres semanas al año, la ley entiende que un inmueble a disposición de su propietario genera una renta imputada, y hay que declararla.
El cálculo tiene dos piezas. La base es el 1,1 % del valor catastral si el municipio revisó los valores en el propio ejercicio o en los diez anteriores, y el 2 % en el resto de casos. El tipo de gravamen depende de tu país de residencia:
- 19 % si resides en un Estado de la Unión Europea, o en Islandia, Noruega o Liechtenstein.
- 24 % para el resto de contribuyentes, entre ellos los residentes en Reino Unido y en Suiza.
Se declara con el modelo 210, el devengo es el 31 de diciembre y el plazo es todo el año natural siguiente, con domiciliación del 1 de enero al 23 de diciembre. Dos matices que provocan errores año tras año: si la vivienda está a nombre de dos personas, cada cotitular presenta su propio modelo 210; y si algún año la alquilas, esos meses tributan como rendimiento del arrendamiento, con su propio plazo en enero.
Siguiendo con Lars e Ingrid: su apartamento tiene un valor catastral de 140.000 € en un municipio con revisión reciente. La base imputada es el 1,1 % de 140.000 €, o sea 1.540 €. Como residentes en Noruega les corresponde el 19 %: 292,60 € al año, en dos declaraciones de 146,30 € porque son dos titulares al 50 %. A eso se suman el IBI, la tasa de basuras y los gastos de comunidad. No son cifras dramáticas, pero son recurrentes y no aparecen en ningún folleto de venta.
Cuando llegue la venta: la retención del 3 % y la plusvalía municipal
El día que vendas aparecen dos mecanismos pensados para tu perfil, y los dos tocan al dinero que sale de la notaría.
El primero es la retención del 3 %. Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión, como pago a cuenta de tu impuesto. De los 350.000 € del ejemplo recibirías 339.500 € y 10.500 € irían directos a la Agencia Tributaria. Después presentas tu modelo 210 declarando la ganancia patrimonial, en el plazo de tres meses una vez transcurrido ese primer mes, y descuentas lo retenido. Si la retención supera el impuesto, la diferencia se devuelve; si vendiste con pérdida, se devuelve entera. Guarda el ejemplar del 211 que te entregue el comprador: sin él no puedes justificar la retención.
El segundo es la plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Normalmente la paga el vendedor, pero cuando el transmitente es una persona física no residente la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente y el ayuntamiento se la reclama a él. En la práctica ese comprador la descontará del precio o pedirá una provisión de fondos: te toca igualmente, así que calcúlala antes de fijar el precio.
Y si no compras una casa de vacaciones sino que trasladas tu vida a España, el encaje cambia: lee antes cómo funciona la hipoteca de segunda residencia.
Antes de firmar las arras, pon los números encima de la mesa
Un no residente que se organiza con dos o tres meses de margen compra en España sin sobresaltos. El que se enamora de un apartamento y firma las arras el mismo fin de semana acaba pidiendo prórrogas o aceptando una financiación peor de la que le correspondía. La diferencia no es el dinero: es el orden.
En Global Broker Group llevamos operaciones de no residentes con toda la cadena montada: NIE, cuenta, documentación apostillada, negociación con varias entidades a la vez y acompañamiento hasta la notaría. El estudio y la primera consulta son siempre gratuitos, y solo cobramos honorarios si la operación sale adelante. Donde la banca ve un expediente más, nosotros vemos una familia.
Haz una primera simulación con nuestra calculadora de hipotecas y, cuando tengas claro el rango de precio, cuéntanos tu caso con tu país de residencia y el tipo de vivienda. Te devolvemos un estudio de viabilidad con la financiación realista y el calendario de trámites, para que sepas cuándo tienes que estar en España y cuándo no.
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