El precio que ves en el anuncio no es el dinero que necesitas para comprar. Esa es la primera lección, y a menudo la más dura, para quien busca su primera vivienda. Además del importe de la casa hay una capa de impuestos y gastos que, en 2026, suma de media entre un 10 % y un 12 % del precio en la vivienda de segunda mano, y algo más en la obra nueva. Sobre una casa de 200.000 €, eso son entre 20.000 y 24.000 € extra que salen de tu bolsillo, casi siempre por adelantado.
Si estás pensando en dar el paso, sobre todo si es tu primera compra en pareja, entender esta cuenta con detalle no es un tecnicismo: es la diferencia entre llegar a la firma con los deberes hechos o encontrarte un agujero de varios miles de euros a última hora. Y afecta directamente a cuánto necesitas tener ahorrado y a cómo se plantea la hipoteca.
En esta guía desglosamos, concepto a concepto y con las cifras de 2026, todo lo que se paga al comprar. Distinguimos la vivienda de segunda mano (que tributa por ITP y varía mucho según la comunidad autónoma) de la obra nueva (que paga IVA más AJD), y cerramos con un ejemplo ilustrativo completo, los errores que más vemos y los gastos que llegan después de las llaves.
Cuánto suman de verdad los gastos: entre el 10 % y el 12 % del precio
Los gastos de comprar una vivienda se dividen en dos bloques: los impuestos, que son la parte más pesada y dependen de si la casa es nueva o usada y de dónde esté; y los gastos de formalización (notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación), más pequeños y bastante parecidos en todo el país.
Como referencia, el coste total se sitúa en torno al 10 %-12 % del precio en la vivienda usada. En la obra nueva la factura fiscal suele ser algo mayor, porque el IVA del 10 % es más alto que el ITP de varias comunidades. La horquilla no vale para todos: en el País Vasco compras con un impuesto del 4 % y en Cataluña el tipo de partida es del 10 %. La única cifra que te sirve es la de tu casa en tu comunidad.
A esa cuenta hay que sumarle la entrada. La regla habitual del mercado hipotecario español es que necesitas en torno a un 30 % del precio en ahorros: un 20 % de entrada, porque la mayoría de hipotecas financian hasta el 80 % del valor de tasación, más ese 10 %-12 % de impuestos y gastos.
¿Y si no llegas al 20 % de entrada?
Hay opciones para quien no tiene el ahorro completo. Los avales ICO pueden cubrir el tramo que el banco no financia para perfiles jóvenes que cumplan los requisitos, unos requisitos que se reformaron en junio de 2026 y ahora fijan el límite de ingresos provincia a provincia, y en determinados casos se puede estudiar financiar la compra más los gastos. No es la norma ni encaja en todos los perfiles: cada operación se analiza de forma individual según ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento y garantías. Algunos bancos también flexibilizan el porcentaje de financiación para perfiles muy sólidos.
Segunda mano u obra nueva: dos fiscalidades distintas
Antes de calcular nada hay que responder una pregunta: ¿la vivienda es nueva o usada? Tributan por impuestos diferentes y son incompatibles entre sí.
- Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es autonómico, así que el porcentaje cambia según dónde esté el inmueble.
- Obra nueva (la compras al promotor, primera transmisión): pagas IVA (10 % general en toda España, o 4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad.
Una precisión importante que casi nadie te cuenta: desde 2022, el ITP y el AJD no siempre se calculan sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de referencia del Catastro si este es superior. Aunque negocies un buen precio, Hacienda puede exigirte tributar sobre ese valor mínimo oficial. Conviene consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
El ITP de la vivienda de segunda mano, comunidad por comunidad
Si compras vivienda usada, este es tu impuesto principal y el que más dinero mueve. Estos son los tipos generales del ITP en 2026. Ten en cuenta que algunas comunidades aplican escalas progresivas (el tipo sube en los tramos de precio más altos) y que casi todas tienen tipos reducidos.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP 2026 |
|---|---|
| País Vasco | 4 % |
| Madrid | 6 % |
| Navarra | 6 % |
| Ceuta | 6 % |
| Melilla | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía | 7 % |
| La Rioja | 7 % |
| Aragón | 8 % (escala hasta 10 %) |
| Asturias | 8 % (escala hasta 10 %) |
| Baleares | 8 % (escala hasta 13 %) |
| Castilla y León | 8 % (escala hasta 10 %) |
| Extremadura | 8 % (escala hasta 11 %) |
| Galicia | 8 % |
| Murcia | 8 % |
| Cantabria | 9 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Comunidad Valenciana | 9 % (rebajado desde el 10 % el 1 de junio de 2026) |
| Cataluña | 10 % (escala hasta 13 %) |
La buena noticia para un comprador joven es que la mayoría de comunidades ofrecen tipos reducidos, que suelen moverse entre el 3,5 % y el 5 %, para menores de 35 o 36 años que compran su vivienda habitual, casi siempre con un límite de valor del inmueble y a veces de renta. También hay reducciones para familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda protegida. Cataluña, Andalucía, Cantabria o Castilla-La Mancha contemplan rebajas específicas para jóvenes. Merece la pena comprobar si encajas en alguna: puede ahorrarte varios miles de euros.
IVA y AJD: los impuestos de la obra nueva
Si tu casa es de obra nueva, la cuenta es otra. Pagas un IVA del 10 % sobre el precio (4 % si es VPO de régimen especial) y, además, el AJD por la escritura. En Canarias no se aplica IVA sino el IGIC, con un tipo general del 7 % para la primera entrega de vivienda.
| Comunidad autónoma | Tipo AJD 2026 |
|---|---|
| Navarra | 0,5 % |
| País Vasco | 0,5 % |
| Madrid | 0,75 % |
| Canarias | 0,75 % |
| La Rioja | 1,0 % |
| Andalucía | 1,2 % |
| Asturias | 1,2 % |
| Comunidad Valenciana | 1,4 % |
| Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia y Murcia | 1,5 % |
La diferencia entre territorios no es menor. Sobre una escritura de 200.000 €, el AJD va desde 1.500 € en Madrid (0,75 %) hasta 3.000 € en las comunidades con el tipo general del 1,5 %. Sumado al IVA, la obra nueva sitúa los impuestos por encima del 11 % del precio en casi toda España.
Notaría, registro, gestoría y tasación: los gastos de formalización
Estos gastos son comunes a la vivienda nueva y usada, y mucho más contenidos que los impuestos. La mayoría están regulados por ley mediante aranceles oficiales, así que hay poco margen de sorpresa:
- Notaría: la escritura pública de compraventa. Sus aranceles están fijados por el Real Decreto 1426/1989. En una compraventa media se mueve entre 600 y 900 €, según precio y extensión de la escritura.
- Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre. Regulado por el Real Decreto 1427/1989, ronda el 0,1 %-0,25 % del precio, normalmente entre 400 y 650 €.
- Gestoría: no es obligatoria por ley, pero si hay hipoteca el banco suele exigir una para tramitar impuestos e inscripción. Ronda los 300 €. Al no estar regulada, conviene pedir presupuesto.
- Tasación: solo si pides hipoteca. En 2026 cuesta entre 250 y 400 €. El informe es tuyo y tiene una validez de seis meses.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la mayoría de los gastos de formalización de la hipoteca. Esta es la foto de quién paga qué:
| Concepto | Quién lo paga | Coste aproximado 2026 |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | Comprador | 600 a 900 € |
| Registro de la Propiedad (compraventa) | Comprador | 400 a 650 € |
| Gestoría | Comprador | 300 a 600 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | Comprador | 250 a 400 € |
| Comisión de apertura de la hipoteca | Comprador, si la hay | 0 % a 2 % del capital |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco (Ley 5/2019) | Lo asume el banco |
| AJD de la hipoteca | Banco (Ley 5/2019) | Lo asume el banco |
| Registro de la hipoteca | Banco (Ley 5/2019) | Lo asume el banco |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Según ayuntamiento |
Ese último punto ahorra disgustos: la plusvalía municipal la paga por ley el vendedor, no el comprador. Si alguien intenta trasladártela, no es lo habitual y puedes negociarlo.
Ejemplo ilustrativo: el desglose completo de una compra
Veámoslo con números. Es un ejemplo ilustrativo, no una oferta ni una previsión: pareja joven que compra una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Cataluña (ITP general del 10 %) con hipoteca.
| Concepto | Importe (ejemplo ilustrativo) |
|---|---|
| ITP (10 %) | 20.000 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro de la Propiedad | 500 € |
| Gestoría | 300 € |
| Tasación | 350 € |
| Total gastos | 21.950 € |
| % sobre el precio | ≈ 11 % |
Esa misma vivienda, si fuera obra nueva de 200.000 € en Cataluña, cambiaría los impuestos: IVA 10 % (20.000 €) + AJD 1,5 % (3.000 €) = 23.000 € solo de impuestos, a los que se suman los 1.950 € de formalización. Total: unos 24.950 €, en torno al 12,5 % del precio.
Y el peso de la comunidad se ve de un vistazo: esa vivienda usada de 200.000 € paga 20.000 € de ITP en Cataluña, pero 8.000 € en el País Vasco (4 %) o 12.000 € en Madrid (6 %). El mismo piso, el mismo precio, hasta 12.000 € de diferencia solo por el mapa.
Los 5 errores más frecuentes al calcular los gastos
De asesorar operaciones todas las semanas, estos son los fallos que vemos una y otra vez:
- Olvidar el valor de referencia del Catastro: desde 2022 la base imponible del ITP ya no es el precio de compra, sino el valor de referencia si este es mayor. Pilla desprevenido a quien compra por debajo de mercado pensando que ahorrará también en impuestos.
- No prever que la tasación salga por debajo del precio: si el banco tasa por debajo de lo pactado, financia el 80 % de la tasación, no del precio. Puedes necesitar más ahorro del calculado.
- Ignorar las bonificaciones fiscales: menores de 35 o 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad tienen tipos reducidos de ITP que pueden suponer varios miles de euros. Compruébalo antes de firmar.
- No liquidar el impuesto en plazo: el plazo para presentar el ITP o el AJD depende de cada comunidad y se cuenta desde la firma. Pasarse genera recargos automáticos e intereses de demora.
- Agotar todos los ahorros en la compra: comprar casa no es el final del esfuerzo económico, es el principio. Reserva un colchón de tres a seis meses de gastos para el primer año.
En operaciones en la plaza más cara del país, cada décima de estas cuentas pesa. Nuestros brókers hipotecarios en Barcelona negocian con las entidades para ajustar comisiones y condiciones caso a caso.
Gastos posteriores a la compra: lo que nadie te cuenta
Cuando firmas y recibes las llaves arranca otra fase de gastos que muchos compradores primerizos no anticipan:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): lo cobra el ayuntamiento cada año. Depende del valor catastral y del municipio; puede ir de 300 a 2.000 € anuales.
- Comunidad de propietarios: cuota mensual según el edificio y sus servicios, habitualmente entre 30 y 150 € al mes, más las derramas que se aprueben.
- Seguro de hogar: el de daños es exigible cuando hay hipoteca. Entre 200 y 500 € al año.
- Suministros y cambios de titularidad: agua, luz y gas. Los cambios de titular y las altas tienen coste administrativo.
Por qué necesitas este número antes de pedir la hipoteca
Aquí está la conexión que muchos compradores descubren demasiado tarde. Los bancos, por norma general, financian hasta el 80 % del menor valor entre precio de compra y tasación. El 20 % restante de la entrada más los gastos e impuestos los pones tú. Traducido: para una vivienda de 200.000 € necesitas tener ahorrados alrededor de 60.000 € antes de entrar por la puerta del banco.
Por eso este cálculo va primero. Antes de enamorarte de un piso conviene saber cuánto ahorro real te exige y qué parte puede cubrir la financiación. Si quieres hacer tú mismo las cuentas de la cuota, usa nuestra calculadora de hipotecas, y si te estrenas como comprador, esta guía para comprar tu primera vivienda en 2026 te ordena el proceso paso a paso.
"El comprador debe planificar pensando en el coste total de la operación, no solo en el precio del inmueble. Cada euro de gastos imprevistos es un euro menos de colchón financiero para los años que vienen." — Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona
"Donde la banca ve un expediente más, nosotros vemos una familia. Cuando alguien nos dice el precio de la casa que le gusta, lo primero que hacemos es enseñarle el número de verdad: precio más impuestos más gastos. Preferimos que se lleve el susto en nuestra oficina, con papel y calma, y no el día de la firma. Un comprador que sabe exactamente cuánto necesita es un comprador que decide bien." — Pedro de Temple, fundador de Global Bróker Group (intermediario de crédito inscrito en el Banco de España, nº E-308)
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