Hay una idea que lleva años rondando en muchas familias y que un día deja de ser un sueño para convertirse en un plan. La vivienda habitual ya está encarrilada: la hipoteca avanza, los hijos crecen, hay algo de ahorro acumulado. Y entonces aparece la segunda casa. El apartamento en la playa donde pasáis los veranos, la casa en el pueblo de los abuelos, un piso para poner en alquiler o el que queréis dejar encaminado para un hijo.
Hasta aquí, el sueño. Luego llega la pregunta de cómo se paga.
La buena noticia es que vuestro perfil suele ser más sólido que el de quien compra su primera casa: tenéis historial de pagos, estabilidad laboral y ahorro previo. La que conviene tener clara desde el primer día es que financiar una segunda residencia no funciona igual que financiar la primera. El banco la considera una operación de mayor riesgo, y eso se traduce en condiciones más exigentes: menos porcentaje financiado, plazos más cortos y tipos algo superiores.
En 2026, con el euríbor en torno al 2,77 % de media en junio según Euríbor Diario, el mercado hipotecario ha vuelto a ser competitivo. Pero las reglas de la segunda vivienda siguen siendo estrictas. Por eso este artículo no se queda en la teoría: hemos estructurado cuatro escenarios reales —vivienda vacacional, vivienda para alquilar, usar la casa actual como apoyo y comprar para un hijo— porque la financiación y los impuestos cambian mucho según cuál sea tu caso.
La meta es que termines de leer sabiendo cuatro cosas: qué porcentaje vas a poder financiar, cuánto ahorro necesitas tener encima de la mesa, qué impuestos paga cada escenario y dónde encaja un bróker hipotecario para que tu perfil llegue al banco adecuado.
Por qué la hipoteca de una segunda vivienda es distinta
La diferencia de fondo es sencilla. Para el banco, tu vivienda habitual es la última que dejarías de pagar si vinieran mal dadas. La segunda, no. Ante una dificultad económica, el riesgo de impago de una segunda residencia es mayor, y la entidad lo compensa endureciendo las condiciones.
Esto se nota en tres frentes muy concretos.
Menos financiación (LTV del 60-70 % frente al 80 %)
Es el dato que más manda. En una hipoteca de vivienda habitual, los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa. En una segunda residencia, ese techo baja al 60-70 %, según confirman comparadores como Selectra y Roams.
¿Y eso qué significa en la práctica? Que necesitas tener ahorrado entre el 30 % y el 40 % del valor de la vivienda. A la entrada que no financia el banco hay que sumarle los gastos de compra —impuestos, notaría, registro, tasación—, que rondan otro 10-12 %. Si quieres ver esa partida desglosada, la detallamos en nuestra guía de gastos de comprar vivienda en 2026.
Plazos más cortos
Mientras una hipoteca de primera vivienda puede estirarse a 30 o incluso 35 años, en segunda residencia lo habitual es un plazo máximo de 20 a 25 años. Y plazo más corto significa cuota mensual más alta para el mismo capital. Tu capacidad de endeudamiento pesa más aquí que en cualquier otra operación.
Tipos de interés algo superiores y ratio de endeudamiento exigente
Los tipos suelen ser algo más altos que en vivienda habitual. Y el banco vigila con lupa que la suma de todas tus cuotas —la de la vivienda habitual más la nueva— no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Aquí es donde se caen muchas operaciones, y casi nunca por falta de ahorro: se caen por ratio de endeudamiento. Si dudas entre tipo fijo, variable o mixto para esta segunda hipoteca, te ayudamos a decidir en el artículo sobre hipoteca fija, variable o mixta en 2026.
"La mayoría de las familias que vienen a vernos para una segunda vivienda tienen el ahorro, pero no han hecho los números del endeudamiento total. El banco no mira solo la casa que vas a comprar: mira todo lo que ya estás pagando. Nuestro trabajo es presentar ese perfil completo de la forma más sólida posible y llevarlo a la entidad que mejor lo valore." — Pedro de Temple, fundador de Global Bróker Group.
Tabla comparativa: primera vivienda vs. segunda residencia
| Concepto | Vivienda habitual | Segunda residencia |
|---|---|---|
| Financiación máxima (LTV) | Hasta el 80 % | 60-70 % |
| Ahorro necesario | 20 % + gastos (~10-12 %) | 30-40 % + gastos |
| Plazo de amortización | Hasta 30-35 años | 20-25 años |
| Tipo de interés | Estándar | Ligeramente superior |
| Ratio de endeudamiento | Hasta 35 % | 30-35 % (suma de todas las cuotas) |
| Deducción en IRPF | No (suprimida desde 2013) | No |
| Imputación de renta en IRPF | No (es tu vivienda habitual) | Sí, salvo que esté alquilada |
Escenario 1: segunda residencia de uso vacacional
Es el caso más frecuente: la casa de la playa o de la montaña donde la familia pasa vacaciones, puentes y algún fin de semana suelto. No genera ingresos. Es uso propio, y punto.
Cómo se financia
Aplica todo lo descrito arriba: LTV del 60-70 %, plazo de 20-25 años y un ratio de endeudamiento que suma la cuota nueva a la que ya pagáis. El precio de la vivienda usada en zonas de costa ha subido con fuerza en 2026 —de media nacional 2.650 €/m² en enero según idealista, con capitales costeras como Málaga en 4.215 €/m²—, así que conviene tener el ahorro bien medido antes de enamorarse de una casa.
La fiscalidad que mucha gente desconoce: la imputación de renta
Aquí está el detalle que pilla por sorpresa a casi todos los propietarios de una segunda vivienda vacacional. Aunque la casa no genere ni un euro, Hacienda considera que obtienes una "renta presunta" por el simple hecho de tenerla a tu disposición. Es la llamada imputación de renta inmobiliaria.
Según la Agencia Tributaria, se calcula así:
- 1,1 % del valor catastral si el valor catastral fue revisado a partir del 1 de enero de 1994 mediante valoración colectiva.
- 2 % del valor catastral en el resto de casos.
Sobre una vivienda con valor catastral de 100.000 €, declararás una renta imputada de 1.100 € o 2.000 € en tu IRPF, que tributa según tu tramo. No es un pago directo a Hacienda: es una cantidad que se suma a tu base imponible. La vivienda habitual está exenta de esta imputación. La segunda, no.
A esto se añade el IBI anual del municipio donde esté la casa y, si la compras a un particular, el ITP de la operación (lo vemos en la tabla del apartado de impuestos). Y conviene recordarlo otra vez: la hipoteca de la segunda vivienda no da derecho a deducción en IRPF, igual que ya no la da ninguna hipoteca firmada desde 2013.
Escenario 2: comprar para alquilar (rentabilidad y fiscalidad)
Si la idea es que la vivienda genere ingresos, el cálculo cambia por completo. Ya no es un capricho, es una inversión. Y la fiscalidad del alquiler es bastante más amable que la de la vivienda vacía.
Qué mira el banco
Algunos bancos tienen en cuenta los ingresos previstos por alquiler para mejorar el ratio de endeudamiento, aunque suelen computarlos solo en parte y exigir un perfil sólido. El LTV reducido del 60-70 % sigue aplicando igual.
La fiscalidad del alquiler: cuidado con el cambio de la reducción
Este es el punto donde más desinformación circula, porque la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda cambió las reglas. Mucha gente sigue hablando de "la reducción del 60 %" como si fuera automática. Ya no lo es.
Según la Agencia Tributaria, para los contratos de alquiler de vivienda habitual del inquilino, la reducción del rendimiento neto positivo queda así:
| Tipo de contrato | Reducción del rendimiento neto |
|---|---|
| Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Nuevo contrato (regla general) | 50 % |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores | 60 % |
| Alquiler a jóvenes 18-35 años en zona tensionada | 70 % |
| Nuevo contrato en zona tensionada con rebaja ≥5 % sobre el anterior | 90 % |
Traducido: si firmas hoy un contrato nuevo de alquiler de vivienda, la reducción de partida es del 50 %, no del 60 %. Para llegar al 60 %, 70 % o 90 % hay que cumplir requisitos concretos. Y un matiz que se escapa a muchos: la reducción solo se aplica al rendimiento neto positivo; si los gastos deducibles superan los ingresos, no hay reducción que valga.
La buena noticia es todo lo que sí puedes deducir antes de calcular ese rendimiento neto: los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros, la amortización del inmueble (3 % sobre el mayor entre coste de construcción y valor catastral) y los gastos de reparación y conservación. Bien planteado, el alquiler tributa con eficiencia.
Nota importante: si en lugar de alquiler de vivienda haces alquiler turístico (corta estancia), el régimen fiscal es distinto y no aplica la reducción, además de tener obligaciones específicas. Conviene analizarlo caso por caso.
Escenario 3: usar tu vivienda actual como apoyo
Si tu vivienda habitual ya está pagada o casi, tienes en las manos una palanca muy potente que mucha gente deja sin usar: esa misma casa puede financiar la segunda. Hay dos vías principales.
Vía A: ampliar la hipoteca existente (novación)
Consiste en una novación de tu hipoteca actual para aumentar el capital y destinar ese dinero extra a la nueva compra, añadiendo la segunda vivienda como garantía. El requisito que marcan entidades como el Banco Santander es que la suma del capital pendiente más la ampliación no supere el 80 % del valor actual de tasación de la vivienda que actúa como garantía, y que la cuota resultante no pase del 30-35 % de tus ingresos netos.
La ventaja: como la garantía principal es tu vivienda habitual (menos riesgo para el banco), puedes acceder a mejores condiciones que con una hipoteca de segunda residencia "pura". El inconveniente: pones tu casa de toda la vida como aval. Y eso obliga a tener los números muy claros.
Vía B: hipoteca puente (si vas a vender la actual)
Si lo que quieres es cambiar de casa —vender la actual y comprar otra, pero sin dejar escapar la oportunidad mientras vendes— existe la hipoteca puente. Cubre el periodo transitorio entre las dos operaciones: durante 2 a 5 años pagas una cuota reducida (o solo intereses) y, cuando vendes la primera vivienda, amortizas el grueso del préstamo. Es una herramienta útil, pero técnica, y exige calcular con realismo en cuánto tiempo vas a vender de verdad.
Si tu casa actual tiene una hipoteca con buenas condiciones y quieres estudiar si te conviene mantenerla, mejorarla o usarla de palanca, en nuestro análisis de refinanciación revisamos tu situación completa antes de mover nada. Y si lo que te interesa es renegociar las condiciones de tu hipoteca actual, la subrogación de hipoteca puede ser el primer paso.
Escenario 4: comprar una vivienda para un hijo
Cada vez más familias compran una vivienda pensando en un hijo que todavía no puede acceder solo a la financiación. Hay varias formas de hacerlo, y la fiscalidad de cada una cambia mucho. Conviene elegir con la cabeza, no solo con el corazón.
Opción 1: los padres compran y son titulares
Los padres firman la hipoteca como titulares (es una segunda vivienda para ellos, con su LTV del 60-70 %) y el hijo vive en ella. Sencillo de financiar, pero el inmueble es de los padres: arrastra su imputación de renta y, el día de mañana, la tributación correspondiente al transmitirlo.
Opción 2: los padres avalan al hijo
El hijo es el titular de la hipoteca y los padres actúan como avalistas, aportando su patrimonio como garantía. Permite que el hijo acceda a la compra como primera vivienda (con LTV de hasta el 80 %), pero no es una decisión menor: si el hijo no paga, los avalistas responden con sus bienes. Hay que valorar con honestidad la solvencia futura del hijo. Si está empezando, le será útil nuestra guía para comprar la primera vivienda en 2026.
Opción 3: donar dinero para la entrada
Los padres donan dinero al hijo para la entrada y este firma su propia hipoteca. Según recoge idealista, la donación está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cedido a las comunidades autónomas, por lo que el coste varía enormemente según dónde resida el hijo: en muchas regiones las donaciones de padres a hijos para vivienda habitual disfrutan de bonificaciones del 95 % o incluso del 99 % de la cuota. La donación debe formalizarse en escritura pública ante notario y presentarse en el plazo de 30 días hábiles para poder acogerse a los beneficios fiscales.
El donante, además, no tributa por ganancia patrimonial en IRPF por entregar dinero (sí tributaría si donara un inmueble revalorizado). Existe también la opción del préstamo familiar, exento de ITP, pero con una condición clara: Hacienda exige que se documente y se devuelva de verdad. Si no, lo recalifica como donación encubierta.
Caso real: Javier y Laura compran un apartamento en la costa
Toda la teoría se entiende mejor con números encima de la mesa. Veamos un caso.
Situación de partida: Javier (46 años) y Laura (44) tienen su vivienda habitual en Zaragoza con la hipoteca a medio pagar (cuota actual de 620 €/mes). Entre los dos ingresan 4.200 € netos al mes. Han ahorrado 95.000 € y quieren comprar un apartamento de 180.000 € en la costa de Castellón para uso vacacional.
Lo que financia el banco
- Valor de la vivienda: 180.000 €
- LTV de segunda residencia: 65 % → el banco financia 117.000 €
- Entrada (35 %): 63.000 €
- Gastos de compra (ITP 10 % en Comunidad Valenciana + notaría + registro + tasación, ~12 %): ≈21.600 €
- Ahorro total necesario: ≈84.600 € → les encaja con sus 95.000 €.
El test del endeudamiento
- Cuota nueva estimada (117.000 € a 22 años, euríbor ~2,77 % + 0,75 %): ≈660 €/mes
- Cuota actual vivienda habitual: 620 €/mes
- Suma de cuotas: 1.280 €/mes
- Sobre 4.200 € de ingresos → ratio de endeudamiento del 30,5 % → dentro del límite.
El coste fiscal anual de tenerlo
- IBI del apartamento: variable según municipio.
- Imputación de renta en IRPF (valor catastral estimado 90.000 €, revisado tras 1994 → 1,1 %): 990 € a sumar a la base imponible cada año.
- Sin deducción de la hipoteca en IRPF.
Conclusión del caso: la operación es viable, aunque estaba al límite del endeudamiento. Si Javier y Laura hubieran querido un apartamento de 220.000 €, la cuota habría disparado el ratio por encima del 35 % y el banco habría dicho que no. Ahí es exactamente donde un bróker aporta valor: ajustando plazo, entrada y entidad para que la operación entre.
Proceso paso a paso para financiar tu segunda residencia
Paso 1 — Calcula tu capacidad real antes de buscar casa
Antes de pisar una sola vivienda, haz el cálculo que de verdad importa: la suma de todas tus cuotas no debe superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Puedes hacer una primera estimación con nuestra calculadora de hipotecas para saber qué cuota soportas y, a partir de ahí, qué precio de vivienda es realista.
Paso 2 — Confirma cuánto ahorro tienes disponible
Necesitas el 30-40 % del valor de la vivienda más los gastos de compra. Cuenta solo el dinero que de verdad puedes movilizar sin quedarte sin colchón de seguridad. Vaciar todos los ahorros en la entrada nunca es buena idea.
Paso 3 — Decide tu escenario
¿Uso vacacional, alquiler, palanca sobre tu casa actual o compra para un hijo? Cada vía tiene su financiación y su fiscalidad. Tenerlo claro antes de hablar con el banco evita que te ofrezcan el producto equivocado.
Paso 4 — Prepara el perfil completo
El banco va a mirarlo todo: nóminas, hipoteca actual, otras deudas, ahorro y estabilidad. Cuanto más ordenada y completa llegue la documentación, mejor te valorarán. Aquí es donde el bróker prepara el expediente para presentarlo de la forma más sólida.
Paso 5 — Compara entidades (no te quedes con la primera)
Las condiciones para segunda vivienda varían mucho de un banco a otro: unos la tratan como una operación estándar, otros endurecen el LTV y piden más documentación. Comparar varias ofertas en paralelo es lo que marca la diferencia en el tipo final.
Paso 6 — Firma y liquida los impuestos en plazo
Tras la firma en notaría, hay que liquidar el ITP (vivienda usada) o asumir el IVA del 10 % (obra nueva) y el AJD, e inscribir en el Registro de la Propiedad. Los plazos de liquidación autonómicos no se pueden saltar sin recargos.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca de segunda residencia
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para una segunda vivienda?
Entre el 30 % y el 40 % del valor de la vivienda, según Selectra. Eso cubre la entrada que no financia el banco (al financiar solo el 60-70 %) más los gastos de compra, que rondan el 10-12 % adicional entre impuestos, notaría, registro y tasación.
¿Puedo deducir la hipoteca de la segunda vivienda en el IRPF?
No. La deducción por adquisición de vivienda se suprimió para las compras realizadas desde 2013, y en cualquier caso nunca se aplicó a segundas residencias. Si la vivienda está alquilada, sí puedes deducir los intereses de la hipoteca como gasto del rendimiento del alquiler.
¿Qué impuesto pago al comprar una segunda vivienda usada?
El ITP, gestionado por cada comunidad autónoma, con tipos que van aproximadamente del 6 % al 13 % según idealista: por ejemplo, Madrid 6-7 %, Comunidad Valenciana 10 %, Andalucía 7 % general. Si es obra nueva, en lugar de ITP pagas IVA del 10 % más AJD.
¿Tengo que declarar la segunda vivienda aunque no la alquile?
Sí. Aunque esté vacía y solo la uses tú, debes declarar la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral según la fecha de revisión, según la Agencia Tributaria.
¿Es mejor ampliar mi hipoteca actual o pedir una nueva?
Depende. Si tu vivienda habitual está pagada o casi, ampliarla (novación) suele dar mejores condiciones porque el banco asume menos riesgo. Pero pones tu casa principal como garantía. Una hipoteca nueva sobre la segunda vivienda aísla el riesgo pero parte de un LTV más bajo. Es una decisión que conviene analizar con números concretos de tu caso.
¿Cuántos años puedo financiar una segunda residencia?
Normalmente entre 20 y 25 años, frente a los 30-35 de una primera vivienda. El plazo más corto sube la cuota mensual, lo que afecta directamente a tu ratio de endeudamiento.
¿Estás pensando en una segunda vivienda? Te ayudamos a encajar las piezas
En Global Bróker Group acompañamos a familias que ya tienen su vida encarrilada y dan el paso a una segunda residencia. Y sabemos algo por experiencia: el reto casi nunca es el ahorro. Es el encaje del perfil completo —vivienda habitual incluida— con la entidad y el producto adecuados. Nuestro servicio cubre:
- Estudio inicial de tu situación: ahorro disponible, ratio de endeudamiento real y escenario que mejor te conviene (uso propio, alquiler, palanca sobre tu casa actual o compra para un hijo).
- Preparación de tu expediente para presentarlo de la forma más sólida ante varios bancos a la vez.
- Negociación directa de las condiciones (LTV, plazo, tipo y vinculaciones) con las entidades.
- Orientación sobre la fiscalidad de cada escenario para que no te lleves sorpresas en la declaración.
Somos intermediarios de crédito inmobiliario acreditados por el Banco de España (registro E-308) y trabajamos con honorarios solo a éxito: si tu operación no sale adelante, no pagas. La primera consulta es sin compromiso.
Empieza por hacer tus números con la calculadora de hipotecas, revisa si te conviene usar tu hipoteca actual como palanca con nuestro análisis de refinanciación y, si vienes de comprar tu primera casa, repasa antes la guía de gastos de comprar vivienda en 2026.
Porque, al final, esto va de personas y de proyectos de vida. Donde la banca ve un expediente más, nosotros vemos una familia.
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