Aval ICO 2026: requisitos, ingresos por provincia y cuantía

Si estás mirando el aval ICO para comprar tu primera vivienda, casi todo lo que se publicó antes del verano de 2026 se ha quedado corto. El 19 de junio entró en vigor un cambio que rompe la regla que todo el mundo repetía: el límite de ingresos ya no es el mismo en toda España. Ahora depende de la provincia donde compres, y entre la más alta y la más baja hay 25.200 € de diferencia al año.

Esta guía recoge lo que dicen hoy el BOE y el propio ICO, indicando de dónde sale cada cifra. Si lo que buscas es el panorama completo y no solo el aval, tenemos aparte un repaso de todas las ayudas para comprar vivienda vigentes este año, desde las deducciones autonómicas hasta el Plan Estatal. Tramitamos estos expedientes a diario como bróker inscrito en el Banco de España con el número E-308, así que también señalamos los puntos donde el texto legal y lo que ocurre luego en la oficina del banco no cuentan exactamente lo mismo.

Qué cambió en el aval ICO el 19 de junio de 2026

El cambio viene de una adenda al convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) y el ICO, firmada el 27 de mayo de 2026 y publicada en el BOE del 2 de julio de 2026 (Resolución de 23 de junio de 2026). Toca tres cosas y deja el resto igual.

Hay un detalle que decide muchos expedientes: la fecha que cuenta es la de formalización del préstamo hipotecario, no la de la solicitud ni la de las arras. Si firmaste el 17 de junio te aplica el régimen antiguo aunque el expediente se abriera en mayo, y si firmas ahora te aplica el múltiplo de tu provincia aunque empezaras el proceso en febrero.

La prórroga hasta diciembre de 2027 es lo que ha reactivado la línea tras los meses en que estuvo detenida. Es el mismo programa, no uno nuevo, y conserva su dotación.

Cuántos ingresos puedes tener según la provincia donde compres

Antes de la tabla, una advertencia que conviene tener presente. El ICO publica múltiplos del IPREM, no importes en euros. El único importe que aparece en su comunicación oficial es el de 37.800 € para 4,5 veces el IPREM. Los demás euros de la tabla siguiente son un cálculo sobre esa misma base: el IPREM anual de 14 pagas, que en 2026 sigue en 8.400 € porque lleva congelado desde 2023 al prorrogarse los Presupuestos Generales del Estado.

Si el IPREM se actualiza, los múltiplos seguirán siendo los mismos pero los euros subirán. Por eso el dato al que hay que agarrarse es la columna del múltiplo.

Conviene ver lo que esto significa en la práctica. Una ingeniera con 55.000 € brutos que compra en Barcelona entra en el programa; con el mismo sueldo, comprando en Tarragona a cuarenta minutos de allí, se queda fuera. La provincia que cuenta es la de la vivienda que compras, no la de tu empadronamiento ni la de tu empresa. Es una asimetría que vemos a menudo entre quienes trabajan en la capital y compran en la corona, y por eso conviene sentarse con alguien que conozca el mercado concreto: así trabajamos como bróker hipotecario en Barcelona y en el resto de comarcas catalanas.

Cómo se suma cuando no compráis en solitario

• Dos jóvenes compradores: los ingresos conjuntos no pueden superar la suma de los dos límites individuales. En Madrid, dos personas llegan a 126.000 €; en Ciudad Real, a 75.600 €.
• Familias con menores a cargo: el límite se incrementa en 0,3 veces el IPREM por cada menor, es decir 2.520 € más por hijo con el IPREM actual.
• Familia monoparental: el límite resultante se puede incrementar en un 70 %.
• Atención a la mayoría de edad: el BOE es explícito en que no cuenta como menor quien ya haya cumplido dieciocho años en la fecha de formalización del préstamo. Un hijo que cumple años entre las arras y la firma puede cambiar el cálculo.

Cuánto avala el ICO en realidad: el 20 % no siempre es el 20 %

Esta es la parte peor explicada del programa y la que más malentendidos genera en la primera reunión con un cliente. Se repite mucho que "el ICO avala el 20 % de la vivienda". No es exacto.

El ICO concede un aval que puede cubrir hasta el 20 % del préstamo, y llega hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Pero solo alcanza ese 20 % cuando la financiación llega al 100 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Lo que el aval cubre en realidad es el tramo del préstamo que excede del 80 % de ese valor, o del 75 % si la vivienda tiene calificación energética A a D.

El propio ICO lo ilustra con un ejemplo que conviene tener delante:

La consecuencia práctica es que el aval no te entrega dinero ni reduce lo que debes. Reduce el riesgo del banco para que se atreva a superar su 80 % habitual. Sigues debiendo el total del préstamo, y los gastos de la compraventa los pones tú.

Ese es el punto donde más gente se lleva un susto. El aval cubre el precio, no los impuestos ni la notaría ni el registro ni la gestoría. Para una vivienda de 200.000 € en Cataluña, con el ITP y el resto de gastos, hablamos de un ahorro previo que no baja de los 20.000 € aunque el aval funcione a la perfección. Lo tienes desglosado en nuestra guía de gastos e impuestos de comprar vivienda. Y si quieres ver qué cuota mensual te saldría con ese precio y ese ahorro antes de seguir leyendo, puedes hacer el número en la calculadora de hipotecas.

Precio máximo de la vivienda en tu comunidad autónoma

Este es el otro punto donde circula información equivocada. Se lee mucho que el tope es de 300.000 € para toda España. No lo es: el ICO publica un precio máximo distinto por comunidad autónoma, y la adenda de junio de 2026 no lo ha modificado.

Merece la pena cruzar esta tabla con la anterior, porque las dos no van de la mano. Málaga tiene el múltiplo de ingresos más alto, 7,5 veces el IPREM, pero al estar en Andalucía arrastra el segundo precio máximo más bajo de España, 225.000 €. Se puede cumplir de sobra por ingresos y quedarse fuera por el precio de la vivienda.

Requisitos que la adenda no ha tocado

Todo lo que sigue continúa igual que antes de junio de 2026:

• Edad: no haber cumplido 36 años en la fecha de formalización del préstamo. Con dos compradores lo tienen que cumplir los dos, y el BOE lo cierra de forma expresa: basta con que cualquiera de los adquirentes haya cumplido treinta y seis años para que el requisito decaiga.
• Vía alternativa a la edad: el programa de familias con menores a cargo no fija tope de edad de los progenitores.
• Residencia: residencia legal en España durante los dos años anteriores a la solicitud, de manera continua e ininterrumpida.
• No haber sido propietario de otra vivienda con anterioridad.
• Destino: primera vivienda habitual y permanente. No sirve para segunda residencia ni para inversión. Si es tu primera compra y vas algo perdido con el orden de los pasos, empieza por nuestra guía para comprar tu primera vivienda.
• Vigencia del aval: los 10 primeros años del préstamo.
• Plazo del préstamo: el vencimiento inicial debe ser de al menos 5 años.
• Patrimonio neto: 150.000 € como máximo, acreditado mediante declaración responsable que firman los adquirentes.

Sobre la disponibilidad de fondos hay una idea extendida que los datos no sostienen. La línea está dotada con 2.500 millones de euros en avales y va lejos de agotarse: según las cifras que recoge el propio BOE, a 31 de octubre de 2025 se habían formalizado 8.549 operaciones (6.119 de jóvenes y 2.430 de familias con menores), con 206,6 millones de euros en avales sobre 1.091,4 millones de financiación. Algo más del 8 % de la dotación después de año y medio. La prisa por pedirlo antes de que se agote no está justificada por los números.

Por qué no puedes sumar el aval ICO y el aval de tu comunidad

Circula mucho contenido explicando cómo combinar el aval ICO con el aval de tu comunidad autónoma para reforzar la operación. El ICO responde a esa pregunta en su propia página, y lo hace en sentido contrario:

"No, el préstamo no podrá con otra garantía/aval público."

La frase está reproducida tal cual, con la errata incluida. El sentido no ofrece duda: un préstamo hipotecario avalado por el ICO no puede llevar además otra garantía pública. Los avales autonómicos, por tanto, no son un complemento del aval ICO sino una alternativa a él. Hay que elegir.

Y esto importa, porque en varias comunidades el programa propio es más generoso que el estatal. En Madrid el tope de precio autonómico es de 390.000 € frente a los 325.000 € del ICO. En el País Vasco, 340.000 € frente a 300.000 €. En Andalucía, 295.240 € frente a 225.000 €. Si compras en esas comunidades y tu vivienda está por encima del tope del ICO, la vía autonómica puede ser la única abierta.

Programas autonómicos verificados en agosto de 2026

Hemos contrastado cada uno con su ente gestor o su boletín oficial. La columna que más conviene mirar es la de tipo: donde pone aval, colisiona con el ICO y toca elegir; donde pone préstamo o subvención, no es una garantía pública sobre la hipoteca y el conflicto no se plantea en los mismos términos.

Un apunte sobre Galicia: su aval no pone tope de edad cuando se trata de vivienda protegida, un régimen con reglas propias de precio y de acceso que explicamos en la página de hipoteca para VPO. Algunos programas añaden límites de ingresos propios que conviene mirar antes de descartar el ICO: Castilla y León pide no superar 5 veces el IPREM, el País Vasco fija 50.400 € para un solicitante y 86.400 € para dos, Galicia exige un mínimo de 2 veces el IPREM además del máximo de 5,5, e Illes Balears sitúa el tope en 6,5 veces el IPREM. Madrid, Andalucía, Extremadura y Murcia no publican límite de ingresos en sus fichas oficiales.

Tres avisos que cambian la decisión

Cataluña. El préstamo del ICF no es un aval, es dinero para la entrada al 0 % de interés, y por eso no choca de la misma forma con la regla del ICO. Pero tiene una contrapartida que casi nadie explica y que resulta determinante si algún día piensas vender: la vivienda que adquieras se convierte en vivienda con protección oficial de precio limitado de manera permanente. Eso significa que pasa a jugar con las reglas de la vivienda protegida, con lo que implica el día que quieras venderla. Los ingresos no pueden superar 6,5 veces el IRSC, lo que en 2026 son 83.392,53 € para una persona y 85.971,60 € para dos. Lo desarrollamos en nuestro artículo sobre la ayuda del ICF para comprar tu primera vivienda.

Madrid. Se está difundiendo que el tope subió a 425.000 € y la edad a 50 años. La ficha oficial de la Comunidad de Madrid, actualizada el 30 de abril de 2026, sigue publicando 390.000 € y 40 años. La ampliación está prevista en la Ley 2/2026, de 11 de junio, pero pendiente de desarrollo reglamentario. Hasta que se desarrolle, lo que aplica es lo publicado.

Andalucía. El programa mantiene su ficha y sus ocho entidades colaboradoras, pero la Junta no publica una fecha de cierre vigente y la última ampliación documentada de los convenios es antigua. Antes de construir una operación sobre este aval conviene confirmarlo con la Secretaría General de Vivienda.

Comunidades sin aval autonómico propio

En Aragón, Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Navarra, Ceuta y Melilla no hemos localizado una convocatoria abierta de aval autonómico propio para compra de vivienda en sus portales oficiales. Ahí el aval ICO es la única garantía pública disponible, lo que simplifica la decisión: no hay que elegir entre dos programas.

Conviene decirlo con precisión: la ausencia de convocatoria en un portal oficial es un indicio sólido, no una certeza documental, porque no se puede citar un boletín que no publica algo. Sí existen en varias de estas comunidades ayudas a la compra en municipios pequeños, que son cosa distinta de un aval.

Cómo se solicita el aval ICO

El punto que más sorprende a quien llega por primera vez: tú no solicitas nada al ICO. No hay ventanilla, ni formulario, ni cita previa con el Instituto de Crédito Oficial. El aval lo pide el banco en tu nombre dentro del proceso hipotecario normal, y tú firmas la autorización para que tramite tus datos.

1. Estudio previo. El banco valora ingresos, antigüedad laboral, deudas y ahorro, y confirma si está dispuesto a estudiar la operación.
2. Expediente formal. Con la vivienda elegida y las arras firmadas, se aporta la documentación completa y se pide la tasación.
3. Solicitud del aval. La entidad comprueba los requisitos del programa y solicita el aval al ICO.
4. Aprobación y firma. El banco no firma hasta tener la confirmación. En la firma se formaliza el préstamo con el aval ya asociado.

La documentación no difiere mucho de una hipoteca corriente: DNI o NIE, últimas nóminas o las dos últimas declaraciones si eres autónomo, vida laboral, contrato de arras, certificado de no titularidad de vivienda, justificación del patrimonio y la declaración responsable de los 150.000 €. Añade el certificado de eficiencia energética si vas a pedir la cobertura ampliada.

En cuanto a entidades, el listado del ICO recoge 67 entidades adheridas que ya tienen la línea operativa en su red, desde los grandes bancos hasta más de cuarenta cajas rurales, e incluye también entidades sin oficinas como EVO Banco o MyInvestor. La lista actualizada está en la página de entidades del ICO.

No publicamos comparativas de tipos por entidad porque cambian cada semana y una tabla desactualizada hace más daño que bien. Lo que sí varía mucho de un banco a otro es la vinculación que exigen y su criterio de riesgo con este programa, y eso es lo que decide si una operación sale o no.

Cuándo el aval ICO no te encaja

Es una herramienta útil, no una solución universal. Estos son los casos en los que conviene mirar otra ruta desde el principio:

• Tus ingresos superan el múltiplo de tu provincia. Con el cambio de junio esto ya no se resuelve con una cifra única: hay que mirar la provincia de la vivienda, no la tuya.
• La vivienda supera el tope de tu comunidad. Si te pasas por poco, a veces se puede ajustar separando del precio elementos que no forman parte de la vivienda, pero es algo que hay que valorar con cuidado y con la tasación delante.
• Tu patrimonio neto pasa de 150.000 €. Aunque esté inmovilizado o comprometido para otra cosa.
• Ya has sido propietario de una vivienda. El requisito es no haberlo sido con anterioridad.
• Tu comunidad tiene un aval propio mejor para tu caso. No se suman, así que comparar los dos es obligatorio antes de decidir.
• No llegas al ahorro de los gastos. El aval trabaja sobre el precio, no sobre los impuestos. Sin ese colchón la operación no se sostiene.

En esos escenarios suele haber alternativas. El aval familiar y la doble garantía con otro inmueble libre de cargas son las dos vías clásicas para llegar a una financiación por encima del 80 % sin aval público. Y si ya has recibido una negativa del banco, merece la pena entender por qué antes de volver a intentarlo: lo contamos en qué hacer si te niegan una hipoteca. También conviene revisar la fiscalidad autonómica, porque un ITP reducido para jóvenes puede liberar más ahorro que el propio aval.

Qué haríamos nosotros con esta información

Si compras en una provincia de 4,5 veces el IPREM y tus ingresos rondan los 37.800 €, la diferencia entre entrar y no entrar en el programa puede ser una paga extra. Merece la pena calcular con exactitud qué ingresos computan y de qué ejercicio antes de dar nada por perdido.

Si compras en Madrid, País Vasco, Andalucía o la Comunidad Valenciana, lo primero no es el aval ICO: es comparar el programa estatal con el de tu comunidad, porque solo vas a poder usar uno. En el caso madrileño la diferencia de 65.000 € en el tope de precio decide muchas operaciones, y es una de las primeras cosas que miramos como bróker hipotecario en Madrid.

Y si compras en Cataluña, la pregunta previa a todo lo demás es si compensa que la vivienda quede como protegida de forma permanente a cambio de los 50.000 € de entrada del ICF.

Esa comparación es parte de nuestro trabajo como bróker hipotecario para jóvenes. El estudio inicial es gratuito y solo cobramos honorarios si la operación llega a firmarse. Puedes escribirnos desde la página de contacto indicando tu provincia, tus ingresos y el precio aproximado de la vivienda, y te decimos en qué programas encajas y en cuáles no.

Datos verificados el 19 de agosto de 2026 contra el BOE número 160 de 2 de julio de 2026, las tablas oficiales del ICO de límites de IPREM por provincia y de precios máximos por comunidad autónoma, y las fichas de los organismos autonómicos gestores. Los importes en euros de los límites de ingresos son un cálculo sobre el IPREM anual de 14 pagas vigente en 2026. La normativa puede cambiar: en cada operación conviene verificar las cifras en la fecha de formalización. Global Bróker Group actúa como intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el número E-308.