Hipoteca para extranjeros en España 2026: requisitos, bancos y todo lo que necesitas saber antes de comprar

España sigue siendo uno de los destinos favoritos para la inversión inmobiliaria extranjera. En 2025, los compradores no españoles representaron el 13,8% del total de compraventas de vivienda en el país, con Alemania, Reino Unido, Francia y países nórdicos a la cabeza. Si eres extranjero (residente o no residente) y quieres comprar una propiedad en España, esta guía te explica cómo funciona el proceso hipotecario, qué documentación necesitas, qué bancos trabajan con tu perfil, cuánto necesitas realmente para dar el paso y qué ha cambiado tras la eliminación de la Golden Visa.

¿Puede un extranjero pedir una hipoteca en España?

Sí, rotundamente. Cualquier ciudadano extranjero, sea residente o no residente fiscal en España, puede solicitar un préstamo hipotecario en una entidad bancaria española para comprar vivienda. El proceso no difiere sustancialmente del que sigue un comprador español, aunque presenta particularidades importantes que conviene conocer para evitar retrasos y sorpresas. La diferencia principal está en las condiciones: los no residentes acceden a hipotecas con mayor entrada requerida, tipos algo más altos y plazos de amortización más cortos.

Se considera no residente a todo aquel que no pase al menos 183 días viviendo en España en un año fiscal. Esta distinción es clave porque determina el nivel de financiación al que puedes acceder.

Residente vs. no residente: diferencias clave

Condición	Residente fiscal	No residente fiscal
Financiación máxima	Hasta 80% del valor de tasación	60% a 70% del valor de tasación
Tipo de interés medio	Desde 2,30% TIN fijo	Desde 3,00% TIN fijo
Plazo máximo habitual	Hasta 30 años	Hasta 20 o 25 años
Entrada necesaria	20% + gastos (aprox. 10%)	30% a 40% + gastos
Documentación	DNI/NIE + nóminas españolas	NIE/pasaporte + informes internacionales + traducciones juradas

«Un bróker hipotecario especializado en no residentes puede ahorrar entre 0,2% y 0,5% en el tipo de interés, lo que supone miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.»

Carlos Horrach, Director de Bravos Estate, especialistas en hipotecas para extranjeros

¿Qué documentación necesitas para solicitar la hipoteca?

La documentación es, sin duda, la parte más compleja del proceso para un extranjero. Los bancos españoles necesitan evaluar tu solvencia con la misma rigurosidad que aplicarían a un residente, pero con la dificultad añadida de que tus ingresos, historial crediticio y patrimonio están en otro país. Estos son los documentos que te pedirán:

Documentos básicos obligatorios

• NIE (Número de Identificación de Extranjero) o pasaporte en vigor: el NIE es imprescindible para cualquier operación inmobiliaria en España. Puedes obtenerlo en las oficinas de extranjería o a través del consulado de España en tu país.
• Certificado de residencia fiscal del país de origen, emitido por la autoridad fiscal correspondiente.
• Contrato de trabajo (indefinido preferiblemente) y las tres últimas nóminas en tu país de residencia.
• Declaración fiscal completa del último ejercicio (equivalente al IRPF español).
• Extracto bancario detallado con movimientos del último año, que demuestre la procedencia de los fondos.
• Informe de riesgo crediticio de tu país (equivalente a la CIRBE española), para demostrar que no tienes impagos.
• Registro de activos actuales: cuentas bancarias, títulos de propiedad, inversiones.

Requisitos especiales por nacionalidad

Toda la documentación que no esté en español debe ser traducida por un traductor jurado reconocido. Para ciudadanos de países fuera de la UE, además se requiere la apostilla de La Haya en determinados documentos. Los ciudadanos estadounidenses deben aportar documentación FATCA adicional: formulario W-9, transcripciones del IRS y declaración de cumplimiento fiscal extranjero, ya que los bancos están obligados a solicitarla por normativa internacional.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas a extranjeros en 2026?

Todos los grandes bancos españoles trabajan con clientes no residentes, aunque cada uno tiene sus particularidades y programas específicos:

• Banco Santander (Mundo Mortgage): LTV hasta el 70%, simulador online en inglés, atención multilingüe.
• CaixaBank (HolaBank): acepta documentación en tu idioma para la preaprobación, estudio de viabilidad en 72 horas.
• BBVA: solicitud completamente digital, calculadora hipotecaria en inglés, LTV hasta el 70%.
• Banco Sabadell: servicio para expatriados con atención en inglés, francés y alemán. Guía paso a paso en su web.
• Bankinter (Dual Mortgage): posibilidad de dividir el préstamo entre un tramo fijo y otro variable, dirigido específicamente a no residentes.

Un consejo fundamental: solicita la hipoteca en al menos 2 o 3 entidades a la vez. Las condiciones varían considerablemente incluso para perfiles idénticos, y la competencia entre bancos juega a tu favor.

En Global Broker Group, especialistas en hipotecas para extranjeros negociamos con todas las entidades para conseguir las mejores condiciones para tu perfil concreto.

¿Qué ha cambiado con la eliminación de la Golden Visa?

La Golden Visa, que permitía obtener residencia española mediante la compra de inmuebles por más de 500.000 euros, ha sido eliminada. Sin embargo, la inversión inmobiliaria extranjera en España sigue siendo perfectamente legal y no requiere ningún visado especial. Las alternativas para residir en España si eres extranjero incluyen la residencia no lucrativa (para personas con ingresos suficientes), el visado para nómadas digitales (Ley de Startups de 2023), el visado de emprendedor y, para ciudadanos de la UE, el régimen comunitario de libre circulación. La eliminación de la Golden Visa no ha frenado la demanda extranjera de vivienda en España, que sigue creciendo.

El proceso paso a paso: de la idea a las llaves

1. Evaluación previa (1 a 2 días): envía la documentación básica al bróker o al banco. Recibirás una evaluación preliminar no vinculante que te permite fijar un presupuesto preciso.
2. Obtención del NIE: imprescindible para cualquier operación. Puedes gestionarlo presencialmente en España, a través del consulado o mediante poder notarial.
3. Apertura de cuenta bancaria española: facilita enormemente la tramitación y será necesaria para domiciliar las cuotas de la hipoteca.
4. Búsqueda de vivienda y contrato de arras: una vez localizado el inmueble, se firma el contrato de arras (reserva) con entrega del 10% del precio.
5. Tasación del inmueble (300 a 600 euros): obligatoria para la concesión de la hipoteca. El banco envía un tasador homologado.
6. Oferta vinculante del banco + FEIN: recibes las condiciones definitivas. Tienes un periodo de reflexión de 10 a 14 días para revisarlas.
7. Firma ante notario: se firman la escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca. Recibes las llaves.

Si necesitas que te acompañemos en todo el proceso desde la evaluación inicial hasta la firma, contacta con nosotros y te asignamos un asesor especializado.

Comprar una propiedad en España siendo extranjero es totalmente viable, pero requiere planificación, documentación impecable y, preferiblemente, un bróker hipotecario que conozca las particularidades del mercado y las diferencias entre entidades. Bien asesorado, puedes aprovechar el apalancamiento financiero de forma inteligente y cerrar una operación ventajosa en uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa.

Fuentes consultadas:

1. Hipotecas no residentes, Banco Sabadell

2. Hipoteca extranjeros, BravosEstate

3. Hipoteca extranjeros guía, Wach & Wach

4. Hipoteca no residente, Hipotecas.me

5. Hipoteca no residentes, RealtyPlus

6. Hipotecas extranjeros, Terreta Spain

7. Hipoteca no residentes, Cohen & Aguirre

8. Hipotecas extranjeros FAQs, Bankinter

9. Comprar casa extranjero, CaixaBank

10. Condiciones extranjeros, Idealista

11. INE Hipotecas

12. Ley 5/2019, BOE

13. Banco de España

14. Ley Startups, BOE

15. Ley Emprendedores, BOE